Comment sont fiscalisées les SCPI qui détiennent des biens hors de France ?
📌 Principe général
Un résident français qui investit dans des SCPI détenant des biens immobiliers situés à l’étranger est en principe imposé dans deux pays :
· dans l’État où se situent les immeubles (Allemagne, Espagne, Royaume-Uni, etc.),
· et en France, car il y est fiscalement domicilié.
Pour éviter cette double imposition (encore heureux), la plupart des conventions fiscales internationales signées par la France prévoient des mécanismes correcteurs :
· crédit d’impôt,
· ou taux effectif (moins fréquent, on s'y attardera moins ici).
🔹 Cas le plus fréquent : le crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Royaume-Uni…)
🧾 Double imposition juridique
Les revenus fonciers sont imposés deux fois sur le plan légal :
· une première fois dans le pays d’origine de l’immeuble,
· une seconde fois en France, à l’impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux (17,2 %).
✅ Le crédit d’impôt conventionnel
Pour neutraliser cette double imposition, l’État français accorde un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français sur ces revenus étrangers (impôt + prélèvements sociaux).
Autrement dit, l’impôt français dû est "gommé" par ce crédit, évitant une charge fiscale doublée.
📉 Attention à l’impact du taux moyen
Le crédit d’impôt est calculé au taux moyen (et non au taux marginal).Résultat :
· si le taux marginal du contribuable est supérieur au taux moyen, un reliquat d’impôt reste à charge.
· si les taux sont proches, l’effacement est quasi total.
Exemple :
Un contribuable est imposé à 41 % (taux marginal), mais son taux moyen est de 28 %. Le crédit d’impôt sera de 28 %, il devra donc payer les 13 % restants sur ses revenus étrangers.
Et les prélèvements sociaux ?
· Ils sont assimilés à de l’impôt sur le revenu par la lecture des conventions fiscales.
· Donc : lecrédit d’impôt les couvre également (sauf exceptions, comme l’Italie, parfois).
· 🇬🇧 Royaume-Uni: bien qu’il n’existe pas de CSG/CRDS, le Conseil d’État a admis en2020 que le crédit d’impôt couvre aussi les prélèvements sociaux français (CE,12 fév. 2020, n° 435907).
👤 Comment sont fiscalisés les personnes physiques ?
Les revenus bénéficiant d’un crédit d’impôt
(ex : Allemagne, Espagne, Royaume-Uni)
Imposition:
· Revenus imposables à l’étranger et en France
· Un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ces revenus est appliqué, y compris les prélèvements sociaux
🟦 Attention :
· Le crédit est calculé au taux moyen, donc un reliquat peut rester dû si votre taux marginal est plus élevé
· Certains pays (Royaume-Uni) ne couvrent pas explicitement la CSG/CRDS, mais un avis du Conseil d’État les inclut quand même (CE, 12 fév. 2020)
Déclarations à faire :
2047 : Cadres 4 et 6 : indiquer les revenus étrangers (net des charges ou micro foncier) sans déduire l’impôt étranger
2042 : Cases 4 BE (brut), 4 BK(revenu brut étranger non retenu pour l’acompte), 8 TK (revenu net étranger après charges)
2044 / 2044 SPE (si régime réel ou cas spécifiques) : Cadre 110 : détailler les revenus, frais, intérêts d’emprunt. Si plusieurs pays → proratiser par pays. Résultats reportés dans2042, cases 4 BA à BD selon la situation
🟥 Déficit foncier étranger :
· Non imputable en France si la convention exclut les "revenus négatifs"
· Par exemple, Allemagne ou Italie : pas d’imputation (CE, 19 déc.2019, n° 428443)
Société soumise à l’IS 🏢
Revenus bénéficiant d’un crédit d’impôt
Imposition:
· Revenus imposés à l’étranger et en France
· Un crédit d’impôt égal à l’IS français sur les revenus étrangers est imputable directement sur l’IS
Déclaration à faire : 2065-SD -> Cadre D, ligne 2 : montant du crédit d’impôt
📚 Références : CE, 26 juin 2017, n° 386269 et n° 406437
📚 Lexique
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société permettant d’investir collectivement dans un parc immobilier locatif. L’investisseur détient des parts sociales et perçoit une quote-part des loyers.
Résident fiscal français : personne considérée comme fiscalement domiciliée en France selon les critères du Code général des impôts (CGI, art. 4 B).
Crédit d’impôt conventionnel : mécanisme issu d’une convention fiscale bilatérale permettant d’éviter la double imposition en France d’un revenu déjà taxé à l’étranger, en accordant un crédit égal à l’impôt français dû sur ce revenu.
Taux effectif : méthode consistant à intégrer les revenus étrangers dans le calcul du taux d’imposition global appliqué ensuite aux seuls revenus français.
Revenu foncier brut/net : montant des loyers perçus par la SCPI (brut), diminué des charges, taxes et frais (net).
Déficit foncier : excédent de charges sur les revenus fonciers, pouvant parfois s’imputer sur le revenu global, sauf exceptions en cas de source étrangère.
2042 / 2047 / 2044 / 2044 SPE / 2065-SD : formulaires fiscaux français à compléter pour déclarer les revenus fonciers en fonction du régime (micro-foncier ou réel), du pays d’origine des revenus et du statut du déclarant (personne physique ou société).
Prélèvements sociaux : contributions sociales appliquées aux revenus du patrimoine (17,2 % en 2024), assimilées à l’IR dans le cadre des conventions fiscales (dans certains cas).
CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) : surtaxe appliquée aux foyers fiscaux dont le revenu fiscal de référence dépasse certains seuils.
IS (Impôt sur les sociétés) : impôt dû par les personnes morales sur leur bénéfice imposable.
⚖️ Références légales
Code général des impôts (CGI) :
- Art. 4 B : définition du résident fiscal français
- Art. 15, 31 et 32 : règles sur les revenus fonciers
Bulletins Officiels des Finances Publiques (BOFiP) :
- BOI-INT-DG-20-20-100 : Crédit d'impôt sur les revenus de source étrangère
- BOI-INT-CVB-GBR : Convention France / Royaume-Uni
- BOI-IR-DOMIC-10-20-10-20 : Critères de résidence fiscale
- BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10 : Traitement des revenus fonciers perçus à l’étranger
Jurisprudence du Conseil d'État :
- CE, 26 juin 2017, n° 386269 et n° 406437 : crédit d'impôt et IS
- CE, 19 décembre 2019, n° 428443 : non-imputation des déficits fonciers étrangers (Allemagne, Italie)
- CE, 10 juillet 2019, n° 412624 : application du taux effectif
- CE, avis 12 février 2020, n° 435907 : application du crédit d'impôt aux prélèvements sociaux en l'absence d’impôt équivalent à l’étranger
Notices fiscales :
- Notice 2041-GG : revenus de source étrangère
- Notice 2047-NOT : déclaration des revenus étrangers
- Notice 2041-NOT : déclaration de revenus fonciers
- Notice 2044-NOT et 2044-SPE-NOT : régime réel des revenus fonciers