Comment sont fiscalisées les SCPI qui détiennent des biens hors de France ?

📌 Principe général

Un résident français qui investit dans des SCPI détenant des biens immobiliers situés à l’étranger est en principe imposé dans deux pays :

·      dans l’État où se situent les immeubles (Allemagne, Espagne, Royaume-Uni, etc.),

·      et en France, car il y est fiscalement domicilié.

Pour éviter cette double imposition (encore heureux), la plupart des conventions fiscales internationales signées par la France prévoient des mécanismes correcteurs :

·      crédit d’impôt,

·      ou taux effectif (moins fréquent, on s'y attardera moins ici).

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🔹 Cas le plus fréquent : le crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Royaume-Uni…)

🧾 Double imposition juridique

Les revenus fonciers sont imposés deux fois sur le plan légal :

·      une première fois dans le pays d’origine de l’immeuble,

·      une seconde fois en France, à l’impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux (17,2 %).

✅ Le crédit d’impôt conventionnel

Pour neutraliser cette double imposition, l’État français accorde un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français sur ces revenus étrangers (impôt + prélèvements sociaux).

Autrement dit, l’impôt français dû est "gommé" par ce crédit, évitant une charge fiscale doublée.

📉 Attention à l’impact du taux moyen

Le crédit d’impôt est calculé au taux moyen (et non au taux marginal).Résultat :

·      si le taux marginal du contribuable est supérieur au taux moyen, un reliquat d’impôt reste à charge.

·      si les taux sont proches, l’effacement est quasi total.

Exemple :

Un contribuable est imposé à 41 % (taux marginal), mais son taux moyen est de 28 %. Le crédit d’impôt sera de 28 %, il devra donc payer les 13 % restants sur ses revenus étrangers.

Et les prélèvements sociaux ?

·      Ils sont assimilés à de l’impôt sur le revenu par la lecture des conventions fiscales.

·      Donc : lecrédit d’impôt les couvre également (sauf exceptions, comme l’Italie, parfois).

·      🇬🇧 Royaume-Uni: bien qu’il n’existe pas de CSG/CRDS, le Conseil d’État a admis en2020 que le crédit d’impôt couvre aussi les prélèvements sociaux français (CE,12 fév. 2020, n° 435907).

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👤 Comment sont fiscalisés les personnes physiques ?

Les revenus bénéficiant d’un crédit d’impôt

(ex : Allemagne, Espagne, Royaume-Uni)

Imposition:

·      Revenus imposables à l’étranger et en France

·      Un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ces revenus est appliqué, y compris les prélèvements sociaux

🟦  Attention :

·      Le crédit est calculé au taux moyen, donc un reliquat peut rester dû si votre taux marginal est plus élevé

·      Certains pays (Royaume-Uni) ne couvrent pas explicitement la CSG/CRDS, mais un avis du Conseil d’État les inclut quand même (CE, 12 fév. 2020)

Déclarations à faire :

2047 : Cadres 4 et 6 : indiquer les revenus étrangers (net des  charges ou micro foncier) sans déduire l’impôt étranger

2042 : Cases 4 BE (brut), 4 BK(revenu brut étranger non retenu pour l’acompte), 8 TK (revenu net étranger après charges)

2044 / 2044 SPE  (si régime réel ou cas spécifiques) : Cadre 110 : détailler les revenus, frais, intérêts d’emprunt. Si plusieurs pays → proratiser par pays. Résultats reportés dans2042, cases 4 BA à BD selon la situation

🟥 Déficit foncier étranger :

·      Non imputable en France si la convention exclut les "revenus négatifs"

·      Par exemple, Allemagne ou Italie : pas d’imputation (CE, 19 déc.2019, n° 428443)

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Société soumise à l’IS 🏢

Revenus bénéficiant d’un crédit d’impôt

Imposition:

·      Revenus imposés à l’étranger et en France

·      Un crédit d’impôt égal à l’IS français sur les revenus étrangers est imputable directement sur l’IS

Déclaration à faire : 2065-SD -> Cadre D, ligne 2 : montant du crédit d’impôt

📚 Références : CE, 26 juin 2017, n° 386269 et n° 406437

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📚 Lexique

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société permettant d’investir collectivement dans un parc immobilier locatif. L’investisseur détient des parts sociales et perçoit une quote-part des loyers.

Résident fiscal français : personne considérée comme fiscalement domiciliée en France selon les critères du Code général des impôts (CGI, art. 4 B).

Crédit d’impôt conventionnel : mécanisme issu d’une convention fiscale bilatérale permettant d’éviter la double imposition en France d’un revenu déjà taxé à l’étranger, en accordant un crédit égal à l’impôt français dû sur ce revenu.

Taux effectif : méthode consistant à intégrer les revenus étrangers dans le calcul du taux d’imposition global appliqué ensuite aux seuls revenus français.

Revenu foncier brut/net : montant des loyers perçus par la SCPI (brut), diminué des charges, taxes et frais (net).

Déficit foncier : excédent de charges sur les revenus fonciers, pouvant parfois s’imputer sur le revenu global, sauf exceptions en cas de source étrangère.

2042 / 2047 / 2044 / 2044 SPE / 2065-SD : formulaires fiscaux français à compléter pour déclarer les revenus fonciers en fonction du régime (micro-foncier ou réel), du pays d’origine des revenus et du statut du déclarant (personne physique ou société).

Prélèvements sociaux : contributions sociales appliquées aux revenus du patrimoine (17,2 % en 2024), assimilées à l’IR dans le cadre des conventions fiscales (dans certains cas).

CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) : surtaxe appliquée aux foyers fiscaux dont le revenu fiscal de référence dépasse certains seuils.

IS (Impôt sur les sociétés) : impôt dû par les personnes morales sur leur bénéfice imposable.

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⚖️ Références légales

Code général des impôts (CGI) :

• Art. 4 B : définition du résident fiscal français
• Art. 15, 31 et 32 : règles sur les revenus fonciers

Bulletins Officiels des Finances Publiques (BOFiP) :

• BOI-INT-DG-20-20-100 : Crédit d'impôt sur les revenus de source étrangère
• BOI-INT-CVB-GBR : Convention France / Royaume-Uni
• BOI-IR-DOMIC-10-20-10-20 : Critères de résidence fiscale
• BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10 : Traitement des revenus fonciers perçus à l’étranger

Jurisprudence du Conseil d'État :

• CE, 26 juin 2017, n° 386269 et n° 406437 : crédit d'impôt et IS
• CE, 19 décembre 2019, n° 428443 : non-imputation des déficits fonciers étrangers (Allemagne, Italie)
• CE, 10 juillet 2019, n° 412624 : application du taux effectif
• CE, avis 12 février 2020, n° 435907 : application du crédit d'impôt aux prélèvements sociaux en l'absence d’impôt équivalent à l’étranger

Notices fiscales :

• Notice 2041-GG : revenus de source étrangère
• Notice 2047-NOT : déclaration des revenus étrangers
• Notice 2041-NOT : déclaration de revenus fonciers
• Notice 2044-NOT et 2044-SPE-NOT : régime réel des revenus fonciers