Quels produits permettent de défiscaliser en 2025 en France ?

Avant propos : qu’est-ce que la défiscalisation ?

La défiscalisation regroupe un ensemble de dispositifs légaux qui permettent aux contribuables de réduire le montant de leur impôt sur le revenu uniquement (IR), tout en se constituant un patrimoine. Elle vise à encourager certains comportements économiques utiles à la collectivité (investissement dans l’immobilier, financement de PME, développement de l’innovation, etc.) en échange d’avantages fiscaux immédiats.

Les mécanismes de défiscalisation sont mis en œuvre à travers différents produits ou véhicules d’investissement, souvent encadrés par le Code général des impôts (CGI). Ils permettent à l’investisseur d’orienter son épargne tout en obtenant, selon le cas, une réduction directe de son impôt, une déduction de son revenu imposable, ou une exonération de certains revenus.

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Pourquoi chercher à réduire son imposition ?

L'impôt sur le revenu peut représenter une charge financière importante, surtout pour les foyers imposés dans les tranches supérieures du barème progressif. Nombreux sont les contribuables, y compris les classes moyennes, qui cherchent des solutions pour réduire leur pression fiscale.

La défiscalisation ne s’adresse pas uniquement aux « gros patrimoines ». De nombreux dispositifs sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros investis, avec une rentabilité souvent couplée à un objectif patrimonial clair :

• préparation de la retraite,
• constitution d’un capital,
• transmission anticipée,
• ou simple optimisation fiscale à court terme.

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À qui s’adresse la défiscalisation ?

À toute personne imposée, mais surtout à celles qui :

• souhaitent alléger leur impôt tout en donnant du sens à leur épargne,
• veulent diversifier leurs placements,
• préparent leur avenir financier ou celui de leurs enfants.

Les produits défiscalisants sont multiples : certains visent l’investissement immobilier (Loi Pinel, Malraux, Denormandie), d’autres favorisent l’investissement dans les PME, ou dans des supports d’épargne long terme comme les PER, les FCPI, ou encore les FIP (Fonds d’investissement de proximité).

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Quels sont les principaux produits de défiscalisation ?

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SCPI Fiscales

Les SCPI fiscales sont des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans des biens éligibles à un dispositif de défiscalisation (comme Pinel, Denormandie, Malraux ou Monuments historiques). L’épargnant achète des parts de SCPI à partir de quelques milliers d’euros, et délègue totalement la gestion locative à une société agréée.

Contrairement à un achat en direct, la SCPI permet de mutualiser les risques et d’accéder à des opérations immobilières de qualité dans des zones tendues ou patrimoniales, avec des tickets d’entrée très accessibles.

Avantages :

• Réduction d’impôt immédiate, selon le régime fiscal choisi (Pinel, Malraux, etc.).
• Revenu potentiel issu des loyers (soumis à l’impôt).
• Durée de blocage variable selon la SCPI (souvent 9 à 12 ans selon le programme fiscal).

La SCPI fiscale convient à ceux qui souhaitent réduire leur impôt sans souci de gestion, mais elle reste un placement immobilier à long terme exposé aux risques de vacance locative et de revalorisation à la revente.

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SCPI Pinel

La SCPI Pinel permet d’accéder à l’un des régimes de défiscalisation les plus connus, en vigueur depuis 2014, et prorogé jusqu’en 2024 avec des avantages réduits. Le principe repose sur l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, mis en location nue pour une durée minimum de six ans. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, jusqu’à 21 % pour 12 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 €, soit une réduction fiscale maximale de 63 000 € sur 12 ans. La location doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le bien doit également être loué comme résidence principale. Depuis l’instauration de ce dispositif, il est même possible de louer à ses ascendants ou descendants (sous conditions).

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SCPI Denormandie

À la différence du Pinel qui concerne des biens neufs, la SCPI Denormandie s’applique à des logements anciens à rénover. Ce dispositif, lancé en 2019, vise la revitalisation des centres-villes de plus de 245 communes françaises. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien, une fois rénové, doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans, à l’instar du Pinel, avec les mêmes taux de réduction. Le Denormandie ouvre ainsi la défiscalisation à l’immobilier ancien, en zone urbaine en difficulté, avec une logique de rénovation du parc immobilier existant.

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SCPI Malraux

La SCPI Malraux, quant à elle, permet de soutenir la restauration du patrimoine historique et architectural français. L’investisseur participe à la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés, des Sites Patrimoniaux Remarquables (ex-ZPPAUP), ou des Quartiers Anciens Dégradés. La réduction d’impôt ne porte pas sur le prix d’achat, mais sur le montant des travaux engagés, à hauteur de 22 % à 30 %, selon la zone, dans la limite de 400 000 € répartis sur 4 années fiscales. Il n’existe pas de plafonds de loyers, ce qui peut permettre de viser des rendements locatifs intéressants sur des biens d’exception. L’engagement de location est de 9 ans minimum, avec obligation de mise en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.

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SCPI de déficit foncier

Parmi les dispositifs les plus efficaces pour alléger son imposition tout en investissant dans l'immobilier, les SCPI de déficit foncier occupent une place particulière. Contrairement à d'autres SCPI fiscales qui offrent une réduction d’impôt dès la souscription, ici l’intérêt réside dans la possibilité de générer un déficit foncier, c’est-à-dire un excès de charges par rapport aux revenus locatifs.

Concrètement, vous investissez dans des parts de SCPI spécialisées, gérées par une société de gestion qui acquiert exclusivement ou majoritairement des biens immobiliers anciens nécessitant de lourds travaux de rénovation. Ces charges (travaux, frais d'entretien, intérêts d’emprunt, etc.) sont alors supérieures aux revenus locatifs perçus, ce qui crée un déficit comptable. Ce déficit est ensuite imputable sur votre revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui peut fortement réduire votre impôt sur le revenu, voire l’annuler. Et si le déficit dépasse cette limite annuelle, il est possible de le reporter sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Ce mécanisme n’entraîne pas de réduction d’impôt immédiate comme c’est le cas pour un FIP ou une SCPI Pinel, mais agit directement sur l’assiette imposable, ce qui est souvent plus avantageux pour les contribuables lourdement fiscalisés. Attention toutefois, l’efficacité de ce montage dépend fortement de votre revenu foncier actuel, de votre tranche marginale d’imposition et de votre durée d’investissement. En effet, comme toutes les SCPI fiscales, les parts sont bloquées pendant une durée minimale de 10 à 15 ans selon les opérations. La sortie anticipée est difficile et la revente dépendra du marché secondaire, souvent peu liquide.

En pratique, la SCPI de déficit foncier peut s’avérer être une excellente solution pour :

• des contribuables situés dans les tranches élevées de l'impôt sur le revenu ;
• ceux qui disposent déjà de revenus fonciers positifs ;
• ou encore les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans gestion directe.

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Le Plan d’Épargne Retraite (PER)

Institué par la loi Pacte de 2019, le PER est aujourd’hui le produit phare pour préparer sa retraite tout en optimisant sa fiscalité à l’entrée. Il regroupe désormais les anciens dispositifs tels que le PERP, le Madelin, le Perco ou le contrat Article 83. Il est composé de trois compartiments, mais ici nous nous concentrons sur le PER individuel (PERin), ouvert à tous.

Principes :

• Vous versez librement sur le PER, à votre rythme.
• Ces versements sont déductibles de votre revenu imposable, dans la limite des plafonds légaux (voir lexique).
• À la retraite, vous pouvez choisir entre :
  • un capital en une ou plusieurs fois,
  • une rente viagère,
  • ou une combinaison des deux.
• Le PER permet aussi de débloquer l’épargne par anticipation pour financer l’achat de votre résidence principale.

C’est donc un outil modulable, transférable et fiscalement avantageux qui permet de construire une retraite complémentaire avec souplesse.

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FCPI – Fonds communs de placement dans l’innovation

Créés par la loi de finances de 1997, les FCPI sont des fonds d’investissement collectifs, dont au moins 70 % de l’actif est composé de titres de sociétés :

• non cotées sur les marchés réglementés,
• européennes et soumises à l’impôt sur les sociétés (IS),
• de moins de 10 ans,
• de moins de 2000 salariés,
• qualifiées d’entreprises innovantes par Bpifrance ou les directions régionales des entreprises.

Avantage fiscal : une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 18 % des versements, dans la limite de :

• 12 000 € pour un célibataire,
• 24 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune.

⚠️ L’investissement dans un FCPI implique de conserver les parts pendant au moins 5 ans, souvent 6 à 10 ans, avant que le fonds ne liquide ses actifs. Comme tout support en actions non cotées, le risque de perte en capital est réel.

FIP Outre-mer

Les FIP Outre-mer permettent de soutenir les PME situées dans les territoires ultramarins français, en leur facilitant l’accès à des capitaux privés.

Zones concernées :

• Départements d’Outre-mer : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte,
• Collectivités d’Outre-mer : Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française.

Avantage fiscal :

• Réduction d’impôt sur le revenu de 30 %,
• Plafond d’investissement identique : 12 000 € pour une personne seule, 24 000 € pour un couple,
• Réduction maximale : 3 600 € (célibataire) ou 7 200 € (couple).

Les fonds sont également bloqués pendant 6 à 10 ans.

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FIP – Fonds d’Investissement de Proximité

Créés par la loi Dutreil de 2003, les FIP permettent d’orienter l’épargne privée vers le financement de petites et moyennes entreprises (PME) françaises non cotées, localisées dans un périmètre régional défini. L'objectif est de soutenir le tissu économique local tout en bénéficiant d'une réduction d’impôt sur le revenu.

Conditions d’éligibilité :

Le FIP doit être constitué à 70 % minimum de PME françaises :

• non cotées sur un marché réglementé,
• implantées dans 4 régions limitrophes au maximum,
• créées depuis moins de 7 ans.

Avantage fiscal :

• Réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % des montants investis (au maximum),
• Plafond : 12 000 € pour une personne seule, 24 000 € pour un couple soumis à imposition commune,
• Soit une réduction d’impôt maximale de 2 160 € (personne seule) ou 4 320 € (couple).

⚠️ Les sommes investies sont bloquées de 6 à 10 ans, période durant laquelle l’investisseur ne peut pas récupérer son capital. La performance dépendra de l’évolution des PME sélectionnées (gain ou perte en capital).

Groupement forestier d’investissement (GFI / GFF)

Le groupement foncier forestier (GFF) ou groupement forestier d’investissement (GFI) est une société civile ayant pour objet exclusif la détention, la gestion, la mise en valeur et l’exploitation de massifs forestiers. En y souscrivant, vous achetez des parts de société qui détient elle-même des terrains forestiers, exploités par une société de gestion agréée. Celle-ci assure la gestion durable des forêts : coupe et vente de bois, reboisement, entretien, etc.

Vous recevez ensuite, en tant qu’associé, des revenus issus de cette exploitation, et vous bénéficiez potentiellement d’une valorisation de votre patrimoine si le marché forestier progresse (notamment en fonction de la pousse des arbres, du prix du bois, et de la rareté foncière).

C’est un investissement qui présente un double attrait : écologique (le bois est une ressource durable) et fiscal.

Avantage fiscal :

• Réduction d’impôt sur le revenu de 18 % du montant investi ;
• Plafond de souscription : 50 000 € pour une personne seule, 100 000 € pour un couple ;
• Soit une réduction maximale de 9 000 € ou 18 000 € ;
• Les parts sont bloquées pendant une durée minimale de 5 ans et 6 mois à 7 ans ;
• L’investissement comporte un risque de perte en capital, notamment en cas d’incendie, tempête, ou de mauvaise valorisation du bois.

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FIP Corse

Pour remédier à l’inéligibilité initiale de la Corse dans les FIP classiques (du fait de l'obligation d’investir dans 4 régions limitrophes), la loi de finances 2007 a instauré un régime fiscal spécifique pour les investissements dans les PME corses.

Spécificités :

• PME situées exclusivement en Corse,
• Même conditions d’investissement que pour un FIP classique.

Avantage fiscal majoré :

• Réduction d’impôt sur le revenu de 30 %,
• Plafond : 12 000 € pour une personne seule, 24 000 € pour un couple,
• Soit jusqu’à 3 600 € de réduction d’impôt pour une personne seule et 7 200 € pour un couple.

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C’est pourquoi il est essentiel d’être accompagné par un professionnel. Si comprendre les grands principes de la défiscalisation est à la portée de tous, identifier le bon dispositif adapté à votre situation patrimoniale et fiscale est bien plus complexe. L’efficacité d’un investissement repose autant sur la cohérence avec votre stratégie globale que sur les caractéristiques techniques du produit sélectionné. Il n’existe pas de solution miracle universelle, mais des réponses sur mesure : un foyer imposé à 2 000 € n’aura pas les mêmes besoins ni les mêmes outils qu’un contribuable à 15 000 € d’impôt annuel.

Les gestionnaires de patrimoine peuvent vous aider à simuler votre gain fiscal, vous expliquer les avantages et les limites de chaque dispositif, et vous proposer un montage personnalisé en fonction de vos revenus, de votre épargne disponible, de votre horizon de placement et de votre sensibilité au risque.

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Lexique

Défiscalisation : ensemble de dispositifs fiscaux légaux visant à réduire l'impôt en contrepartie d’un investissement ou d’une action spécifique (art. 199 et suivants du CGI).

FCPI : Fonds commun de placement dans l’innovation, véhicule d’investissement collectif donnant droit à une réduction d’impôt IRPP (art. 199 terdecies-0 A du CGI).

Niche fiscale : avantage fiscal permettant de réduire l’impôt à travers une réduction, un crédit, une déduction ou une exonération.

Impôt sur le revenu (IRPP) : impôt direct prélevé sur les revenus des personnes physiques selon un barème progressif (art. 197 à 200 du CGI).

Réduction d’impôt : mécanisme diminuant directement le montant de l’impôt dû, contrairement à la déduction, qui agit sur le revenu imposable.

Risques en capital : pertes possibles sur le montant initialement investi, notamment sur les produits non garantis (FCPI, FIP, SCPI fiscales…).

‍Blocage des fonds : période pendant laquelle l’investisseur ne peut céder ou retirer ses parts, sauf exceptions.

‍PME non cotées : entreprises qui ne sont pas admises à la négociation sur un marché réglementé (cf. article L. 214-30 du Code monétaire et financier).‍

SCPI fiscale : société d’investissement immobilier non cotée, qui collecte des fonds auprès d’épargnants pour acheter et gérer un patrimoine immobilier locatif défiscalisant.

‍Déficit foncier : régime applicable dans certains cas aux SCPI dites « de droit commun » pour imputer les charges sur le revenu global.

‍Blocage des parts : impossibilité de revendre avant la fin de la période fiscale (généralement 9 à 12 ans)

‍ZPPAUP / SPR : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager, désormais nommée Site Patrimonial Remarquable.

‍Résidence principale : logement occupé au moins 8 mois par an, à titre habituel, au sens de l'administration fiscale.

‍SCPI de déficit foncier : Société civile de placement immobilier investissant dans des biens anciens à rénover pour générer un déficit fiscal.‍

Report : Déduction différée sur les années suivantes si le déficit dépasse le plafond annuel.

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Références légales sur la défiscalisation

Déficit foncier

• Article 156, I-3° du Code général des impôts (CGI)
  Cet article permet l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
  🔗 Lire l'article sur Légifrance​
• Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023
  Ce décret précise les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au bénéfice du rehaussement temporaire du déficit foncier imputable sur le revenu global.
  🔗 Consulter le décret​Légifrance+1Légifrance+1

Dispositif Pinel et SCPI fiscales

• Article 199 novovicies du CGI
  Cet article encadre la réduction d'impôt sur le revenu pour les investissements locatifs dans le neuf, notamment via le dispositif Pinel.
  🔗 Lire l'article sur Légifrance​Légifrance
• Décret n° 2015-503 du 4 mai 2015
  Ce décret détaille les obligations déclaratives relatives à la réduction d'impôt sur le revenu dite « Pinel ».
  🔗 Consulter le décret​Légifrance+3Légifrance+3Légifrance+3

Loi de finances pour 1994

• Loi n° 93-1352 du 30 décembre 1993
  Cette loi a instauré plusieurs dispositifs de défiscalisation, notamment en matière de déficit foncier.
  🔗 Lire la loi sur Légifrance