Faut-il favoriser l’achat en direct ou à travers une société civile immobilière (SCI) ?

Acquisition du bien

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Achat

Direct : L’achat se fait directement par la ou les personnes physiques

SCI : C’est la SCI (personne morale) qui achète le bien

Nombre  d’acheteurs

Direct : A partir d'une personne

SCI : A partir de 2 associés

Souplesse de gestion

Direct : Faible : l’unanimité est souvent requise

SCI : Plus souple grâce à l’organisation statutaire

Frais de  notaire

Direct : 7,5% sauf opération en VEFA (neuf)

SCI : 7,5% sauf opération en VEFA (neuf)

Financement

Direct : Solidarité entre les personnes en indivision pour le crédit 

SCI : Crédit souscrit par la SCI, les associés peuvent se porter caution

Détention et gestion du bien

Pouvoir de décision

Direct : Unanimité requise entre les indivisaires

SCI : Majorité définie par les statuts (souvent majorité simple ou qualifiée)

Transmission

Direct : Complexe (indivision difficile à transmettre)

SCI : Transfert simple par cession de parts sociales

Comptabilité

Direct : Non obligatoire

SCI : Obligatoire (même simplifiée pour SCI à l’IR)

Fiscalité des revenus

Direct : Revenu foncier déclaré par chaque indivisaire à hauteur de sa quote-part

SCI : Imposition à l’IR ou à l’IS selon option choisie par la SCI

Travaux /  Charges

Direct : Répartition au prorata de la détention

SCI : Décision prise collectivement ou par le gérant selon les statuts

Gestion  locative

Direct : Tous les indivisaires  doivent signer les baux et les actes

SCI : Le gérant de la SCI gère au nom de la société

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Vente du bien

‍Décision de vendre

Direct : Nécessite l’accord de tous les indivisaires

SCI : Décision prise selon les modalités statutaires

Plus-value immobilière

Direct : Imposée au  nom des personnes physiques avec abattement selon la durée de détention

SCI : Imposée au  niveau de la SCI : à l’IR (abattement) ou à l’IS (réintégration dans le  résultat, pas d’abattement)

Frais et fiscalité

Direct : Classiques

SCI : Dépendent du régime fiscal choisi (IR ou IS)

‍Transmission et succession

‍Transmission aux enfants

Direct : En indivision, souvent peu souple

SCI : Plus facile via donation de parts sociales

Fiscalité  successorale

Direct : Application  des droits de succession sur la valeur du bien

SCI : Idem, mais  possibilité de décote pour transmission de parts minoritaires

Gestion  post-décès

Direct : Blocage  possible en cas de désaccord entre héritiers

SCI : Continuité  assurée si les statuts le prévoient bien

Conclusion

Choisir entre un investissement immobilier en direct ou via une SCI dépend des objectifs patrimoniaux, du besoin de souplesse dans la gestion et des considérations fiscales et successorales.L’investissement en direct est simple mais vite contraignant en cas de pluralité de propriétaires. La SCI offre une meilleure gestion, notamment encas de détention à plusieurs ou de transmission familiale, mais implique des contraintes administratives et comptables.

Ce choix doit être mûrement réfléchi avec un professionnel du droit ou un conseiller en gestion de patrimoine, afin d’optimiser tant la détention que la transmission du bien immobilier.

Lexique

SCI (Société Civile Immobilière): société permettant à plusieurs personnes d’acheter et de gérer un bien immobilier en commun, via des parts sociales.

Indivision : situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, sans division matérielle.

Parts sociales : titres représentant la détention d’un associé dans une société (comme la SCI).

Régime IR : impôt sur le revenu– les associés déclarent leur part des revenus locatifs.

Régime IS : impôt sur les sociétés – c’est la société elle-même qui est imposée.

Décote de minorité : réduction appliquée sur la valeur des parts sociales en cas de transmission, pour tenir compte de la faible influence de l’associé minoritaire.

Textes de référence

Code civil (articles 815 et suivants sur l’indivision)

Code général des impôts(notamment articles 150 U à 150 VH sur la plus-value immobilière)

Décret n°78-704 du 3 juillet 1978 : relatif aux sociétés civiles

BOFiP-Impôts : documentation officielle sur les SCI à l’IR et à l’IS