Comment aborder la SCPI de rendement ?

Objectif : Obtenir des revenus complémentaires en diversifiant son patrimoine immobilier, sans contraintes de gestion.

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Quels sont les avantages et inconvénients ?

Avantages :

• Accessible même avec de faibles montants.
• Revenus réguliers sous forme de loyers.
• Accès à l'immobilier d'entreprise (rendement souvent plus élevé).
• Loyers indexés sur l'inflation.
• Diversification importante : zones géographiques, types de locataires, secteurs d'activité.
• Transmission facilitée via la faible unité de valeur des parts.
• Possibilité d'effet de levier par l'emprunt.
• Potentiel de revalorisation du capital.

• Intérêts d'emprunt déductibles en régime réel.
• Possibilité du micro-foncier si applicable.
• Plus-values à la sortie imposées comme les plus-values immobilières des particuliers (abattements dans le temps).

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Inconvénients :

• Placement de long terme (8 à 15 ans recommandé).
• Capital et rendement non garantis.
• Exposition aux cycles de l'immobilier.
• Frais d'entrée et de gestion importants.
• Revente des parts parfois difficile (liquidité faible).

• Revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2 %) et prise en compte dans le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

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Qu'est ce qu'une SCPI de rendement ?

Le profil des investisseurs

Les SCPI de rendement conviennent à des épargnants souhaitant générer des revenus sans gérer de biens directement.

• Contribuables faiblement imposés : intérêt direct pour les SCPI de rendement.
• Contribuables fortement imposés : préférence pour les SCPI fiscales ou orientées plus-value.

Les caractéristiques d’une SCPI de rendement

Une SCPI est une société civile de placement immobilier, permettant aux investisseurs de détenir collectivement un parc immobilier locatif. Elle est gérée par une société de gestion.

Les SCPI de rendement ciblent les bureaux, commerces, entrepôts. Leur objectif principal est la distribution de revenus.

Durée d'investissement conseillée

Investissement à long terme (minimum 8 à 15 ans), en raison des frais d'entrée.

Quelle est la durée d'investissement ?

L’investissement dans des SCPI de rendement s’inscrit dans une perspective à long terme, généralement comprise entre 8 et 15 ans. Cette durée permet notamment d’absorber les frais d’entrée relativement élevés et de bénéficier du rendement généré par le portefeuille immobilier de la SCPI.

Quelle est la fiscalité applicable ?

Imposition des revenus

Les revenus générés par les SCPI sont directement imposables entre les mains de chaque associé, proportionnellement au nombre de parts détenues. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Nature des revenus et traitement fiscal

• Loyers perçus : imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
   
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles si les parts sont détenues en pleine propriété.
   
  • Le régime micro-foncier est applicable uniquement si le revenu foncier brut total n’excède pas 15 000 € et que le contribuable détient parallèlement un bien immobilierloué nu.
 
• Revenus de placement des     liquidités de la SCPI (ex : placements de trésorerie) : imposés comme revenus     de capitaux mobiliers, au barème progressif.
• Plus-values sur la vente     d’immeubles par la SCPI : imposées selon le régime des plus-values     immobilières des particuliers.

Remarque :

Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux spécifiques :

• SCPI Malraux (rénovation en secteur sauvegardé),
• SCPI Pinel (location dans le neuf avec engagement),
• SCPI Monuments historiques,
• SCPI déficit foncier (déduction du déficit sur le revenu global).

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Les SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie, comment ça marche ?

Les revenus et plus-values ne sont taxés qu’en cas de rachat (partiel ou total), selon le régime fiscal propre à l’assurance-vie. Cette solution permet donc un report d’imposition, voire une fiscalité avantageuse à terme.

Imposition des plus-values de cession de parts

La cession de parts de SCPI par un associé est imposée selon le régime des plus-values immobilière sdes particuliers (abattements pour durée de détention, exonération après 22 anspour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Attention

Les plus-valuesissues de la cession de parts de SCPI ne bénéficient pas de l’exonération prévue pour les ventes inférieures à 15 000 €.

Quels critères examiner pour choisir une SCPI ?

Investir dans uneSCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être un excellent moyen dediversifier son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un rendementrégulier. Mais toutes les SCPI ne se valent pas. Voici les critères concrets àanalyser avant de faire votre choix.

✅ Taille et capitalisation

La taille d’uneSCPI (c’est-à-dire sa capitalisation) est un premier indicateur de solidité.Plus la SCPI est grosse, plus elle est capable de répartir les risques locatifssur un grand nombre de biens et de locataires. En cas d’impayé ou de vacance,l’impact sur votre rendement est limité. De plus, une grosse SCPI peut parfoisoffrir une meilleure liquidité des parts à la revente.

🏢 Composition del’actif

La nature des biens détenus (bureaux, commerces, logements…) influence directement le rendement etle niveau de risque. Par exemple, l’immobilier d’entreprise offre souvent desrendements plus élevés, mais peut être plus exposé aux aléas économiques.

Investir dans plusieursSCPI avec des spécialités différentes (bureaux, santé, résidentiel, logistique…) permet de mutualiser encore davantage les risques.

📍 Localisation géographique

La zone d’implantation des biens est également essentielle : Paris et les grandes métropoles offrent généralement une meilleure valorisation, mais un rendement plus modéré. À l’inverse, la province peut proposer un meilleur rendement locatif, mais une revente plus incertaine. Certaines SCPI investissent également en Europe (Allemagne, Pays-Bas, etc.) pour chercher de nouvelles opportunités fiscales ou économiques.

📈 Rentabilité réelle

Attention à ne passe contenter du seul taux de rendement annuel. Il faut aussi regarder :

• L’évolution du prix des parts sur plusieurs années ;
• Le taux de rendement interne (TRI), qui prend en compte la revente éventuelle.

En effet, la rentabilité globale d’une SCPI s’apprécie à la fois sur les loyers perçus etsur la valorisation des parts dans le temps.

💰 Les frais

Les SCPI appliquent:

• des frais d’entrée (entre 5 et 12 % du montant investi),
• des frais de gestion annuels (entre 8 et 10 % des revenus),
• des frais de cession, parfois à la charge de l’acheteur.

Ces frais doivent être intégrés dans votre calcul de rentabilité, surtout si vous pensez revendre avant une dizaine d’années.

⏳ Délai de jouissance

Une SCPI ne vous verse pas de revenus immédiatement. Il existe un délai (souvent entre 1 et 4mois) avant la perception des premiers loyers. Ce délai peut être inexistant si l’investissement est fait via un contrat d’assurance-vie.

🏢 Société de gestion

Une SCPI repose avant tout sur la compétence de sa société de gestion. Il faut vérifier :

• son ancienneté,
• sa stratégie d’investissement,
• la taille et les moyens de ses équipes,
• ses résultats passés.

🔁 SCPI à capital fixe ou variable

• Une SCPI à capital fixe nécessite d’acheter ses parts sur le marché secondaire, ce qui peut poser des problèmes de liquidité.
• Une SCPI à capital variable permet d’acheter ou de revendre plus facilement ses parts, mais une trop forte collecte peut perturber la stratégie d’investissement.

📊 Taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF mesure le taux de location effectif des biens détenus. Un TOF élevé (au-delà de 90 %) estr assurant, mais une baisse temporaire peut s’expliquer par des travaux ou des acquisitions en cours. En revanche, un TOF durablement faible peut trahir une mauvaise gestion ou des problèmes de vacance.

🛠️ Santé financière et réserves

Il est prudent de vérifier :

• les réserves financières de la SCPI (appelées « report à nouveau ») : elles permettent de lisser les revenus en cas de baisse temporaire des loyers ;
• les provisions pour travaux, qui anticipent les dépenses futures.

🚀 Le report à nouveau, notre petit +

Pour nous c’est l’indicateur important que 90% des conseillers en gestion de patrimoine oublient, négligent ou ne prennent pas considération. En effet, au-delà des autres indicateurs « classiques »Le report à nouveau permet de projeter une stabilité de la SCPI. il faut voir le report à nouveau comme le « trésor de guerre », ce qui lui permet une certaine flexibilité, voici comme l’aborder.

Le report à nouveau est un mécanisme discret mais fondamental dans la gestion d'une SCPI. Véritable réserve de sécurité, il reflète à la fois la prudence de la société de gestion etsa capacité à sécuriser les revenus futurs de ses associés, même en période de turbulences.

Une logique de prévoyance

Lorsqu'une SCPI ne distribue pas 100 % des loyers perçus mais en met une partie de côté, elle constitue un matelas de précaution. Ce coussin peut ensuite être utilisé :

·      Pour compenser une baisse temporaire des loyers (vacance locative, impayés, renégociation à la baisse),

·      Pour maintenir les dividendes servis en cas de crise (ex. crise sanitaire),

·      Pour éviterde ponctionner les réserves financières de la société en cas de dépenses urgentes.

Ainsi, le RAN contribue directement à la stabilité de la distribution, ce qui est particulièrement utile lorsque l'investisseur est endetté ou rechercheun revenu régulier.

Un indicateur de bonne gestion… mais à doser avec justesse

Un RAN (report à nouveau) élevé est en principe un bon signe : il traduit une politique prudente, une volonté d'anticiper les aléas du marché, et une soliditéfinancière de la SCPI. Cela peut aussi permettre à la société de :

·      Lisser les performances dans le temps,

·      Mieux répartir ses résultats en cas de variabilité des recettes,

·      Servir des revenus plus stables, même si les loyers baissent ponctuellement.

Mais attention : un excès de report à nouveau n’est pas sans conséquence:

·      Les associés sont fiscalisés sur les bénéfices, même non distribués(SCPI à l’IR, hors contrat d’assurance-vie),

·      Un RAN trop important peut suggérer une distribution insuffisante,ou un manque de transparence sur la stratégie de rendement.

En général, un RAN entre 2 à 4 mois de loyers est considéré comme optimal : il constitue une réserve confortable sans trop pénaliser la rentabilité immédiate. Les SCPI investies en commerces ou logistique, plus exposées aux cycles économiques, peuvent viser des RAN encore plus élevés.

Un levier activé au bon moment

Le RAN n’est pas une simple réserve théorique: il est mobilisable sur décision de l’assemblée générale. C’est donc un outil gouverné par les associés et activé dans l’intérêt collectif. Certaines SCP l’utilisent pour maintenir le dividende lors d’une crise, d’autres préfèrent le mobiliser pour accélérer une stratégie d’investissement opportuniste.

Il peut aussi être utilisé pour amortir la baisse temporaire de performance avant une cession d’actif stratégique ou des travaux majeurs.

Un outil d’analyse à intégrer dans sa stratégie d’investissement

Quand on compare deux SCPI, le niveau de RAN est un élément à ne jamais négliger :

·      Il complète l’analyse du taux de rendement, du TOF et de la capitalisation,

·      Il offre un indicateur avancé de la solidité de la SCPI face aux aléas,

·      Il permet de sélectionner une SCPI compatible avec une stratégie de revenus réguliers (retraité, investisseur à crédit, etc.).

A retenir

Le report à nouveau est à la SCPI ce que les réserves sont à une entreprise bien gérée : un moyen de résister aux crises, de lisser les revenus et de renforcer la confiance des associés.

 ❌ Trop faible : risque d’instabilité des dividendes. ❌ Trop élevé : rendement immédiat rogné, fiscalité inutile. ✅ Bien dosé : sécurité + performance équilibrée.

En tant qu’investisseur, il est donc essentiel de l’intégrer dans votre analyse, aux côtés du rendement, des frais et de lastratégie de la société de gestion.

🧠 En résumé

Une bonne SCPI n’est pas seulement celle qui affiche un rendement élevé cette année. C’est avant tout une société :

·      bien gérée,

·      avec une politique d’investissement claire et stable,

·      qui offre une diversification suffisante,

·      et qui montre une solidité financière sur le long terme.

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Comment acquérir des parts de SCPI ? Quelles sont les modalités et les coûts ?

🛒 Souscription lors d’une augmentation de capital

Vous achetez les parts directement à la SCPI, au moment où elle ouvre son capital pour accueillir de nouveaux investisseurs.

·      Le prix est fixé en fonction de la valeur de reconstitution du patrimoine immobilier (valeur des biens + frais associés).

·      Une commission de souscription (entre 5 et 12 %) est généralement prélevée à la sortie, c’est-à-dire au moment dela revente des parts.

À noter: contrairement à un achat immobilier classique où les frais de notaire sont dus dès le départ, l’investissement en SCPI étale ses frais dansle temps.

🔁 Acquisition sur le marché secondaire

Il est aussi possible d’acheter des parts déjà détenues par d’autres investisseurs.

·      Pour les SCPI à capital fixe, le prix dépend de l’offre et de la demande.

·      Pour les SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui fixe le prix.

·      Des droits d’enregistrement de 5 % s’appliquent, ainsi qu'une commission de cession (souvent à lacharge de l’acheteur).

⚙️ Frais de gestion

La société de gestion prélève entre 8 % et 10 % des loyers perçus.

✅ Les rendements affichés parles SCPI sont généralement nets de fraisde gestion.

Comment revendre ses parts de SCPI ?

La revente des parts n’est pas aussi fluide qu’un produit coté en Bourse. Le marché de la SCPI est peu liquide car l’actif sous-jacent est de la pierre, et les frais de transaction sont importants.

·      SCPI à capital fixe : vous revendez vos parts sur un marché secondaire où la confrontation entre l’offre et la demande fixe le prix.

·      SCPI à capital variable : la société de gestion peut racheter vos parts selon les conditions en vigueur.

🛡️ Conseil Fidroit : si vous investissez via un contrat d’assurance-vie, la compagnie d’assurance a l’obligation d’assurer la liquidité des parts. Cela sécurise votre capacité à sortir rapidement en cas de besoin.

Peut-on donner des parts de SCPI ?

Oui, il est possible de transmettre des partsde SCPI à ses proches.

·      Cela est possible dès l’acquisition pour les SCPI de rendement.

·      En revanche, les SCPI fiscales imposent un engagement de conservation.

On peut donner :

·      la pleine propriété (transfert complet),

·      ou la nue-propriété(vous conservez l’usufruit temporairement).

⚠️ Attention : une donation de parts de SCPI ne peut pas se fairepar don manuel, car ce sont des parts sociales et non des valeurs mobilières. Il faut passer obligatoirement par un acte notarié.

Quel rendement attendre d’une SCPI ?

Le revenu que vous pouvez attendre dépend de plusieurs facteurs :

🏠 Le patrimoine immobilier

·      La taille, la diversité géographique, la qualité des immeubles,

·      Leur entretien, leur taux d’occupation,

·      Et le type de locataires (privés ou institutionnels).

💶 La santé financière de la SCPI

·      Montant des loyers distribués chaque année,

·      Présence de réserves financières (report à nouveau),

·      Provisions pour travaux à venir.

⚠️ Rendement brut ≠ rendementnet

Le rendement brut correspond au rapport entre le loyer et le prix d’achat.

Mais le rendement net, lui, dépend :

·      des frais de gestion,

·      des frais d’acquisition,

·      des impôts dus par l’investisseur (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux…),

·      de la structure d’acquisition (directe, via une société, via un contratd’assurance-vie, en démembrement...).

En clair, le rendement final que vous percevrez dépend aussi de votre propre fiscalité et de la manière dont vous structurez votre investissement.

📚 Lexique :

Rendement : Revenus perçus par rapport au capital investi.

IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière.

Micro-foncier : Régime fiscal simplifié pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 €.

Effet de levier : Utilisation du crédit pour augmenter la rentabilité.

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier. Structure de placement collectif permettant d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer directement un bien.

Revenus fonciers : Revenus issus de la location d’un bien immobilier ou d’un investissement immobilier indirect.

Prélèvements sociaux : Cotisations sociales applicables sur certains revenus du capital (17,2 %).

Micro-foncier : Régime simplifié d’imposition permettant un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers (sans possibilité de déduction des charges ou intérêts d’emprunt)

Régime des plus-values immobilières : Règles fiscales applicables à la vente de biens immobiliers ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

TOF : Taux d’Occupation Financier, indicateur de performance locative. TRI : Taux de Rendement Interne, indicateur qui mesure la rentabilité globale sur toute la durée de détention.

Report à nouveau : bénéfices non distribués, mis en réserve pour lisser les rendements.

Marché secondaire : marché sur lequel s’échangent lesparts des SCPI à capital fixe.

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⚖️ Références juridiques :

Code général des impôts : art. 14 à 32 (revenus fonciers), art. 150 U et suivants (plus-values immobilières), art. 965 (IFI).

BOFiP : BOI-IR-BASE-20-30-10 ; BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 ; BOI-RFPI-PVINR-10-10.

Loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 (régime des SCPI).

BOFiP-IFI : Imposition sur la fortune immobilière.

AMF – Guide SCPI et OPCI pour les investisseurs non professionnel.