Le guide complet - SCPI

Les SCPI sont des structures d'investissement collectif qui ont pour vocation d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, principalement à usage professionnel ou résidentiel. Leur fonctionnement repose sur l'émission de parts accessibles au public, ce qui permet aux particuliers d'investir indirectement dans l'immobilier avec un ticket d'entrée modeste. Ce placement, surnommé "pierre-papier",combine la diversification, la mutualisation des risques et la perception de revenus réguliers.

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Présentation générale

L'acquisition de parts de SCPI offre la possibilité de percevoir des revenus locatifs sans les contraintes de gestion directe (recherche de locataires, travaux, impayés, etc.). Elle permet d'accéder à des actifs immobiliers souvent inaccessibles individuellement, notamment dans le secteur tertiaire (bureaux, commerces, logistique).

Remarque : L'achat de parts peut être réalisé à crédit. Les intérêts d'emprunt sont alors déductibles des revenus fonciers.

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Que peut détenir une SCPI ?

Les SCPI ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un parc immobilier locatif. Depuis la transposition de la directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers),leur champ d'action s'est élargi. Elles peuvent désormais :

• Détenir des parts d'autres SCPI ou d'OPCI (organismes de placement collectif immobilier)
• Acquérir des terrains nus (en zone urbaine ou à urbaniser), dans la limite de 10 % de leur patrimoine total

Réaliser des travaux de façon limitée (≤ 15 % de la valeur vénale du patrimoine par exercice), sauf en cas de force majeure ou d'obligation légale.

• Acquérir des terrains nus (en zone urbaine ou à urbaniser), dans la limite de 10 % de leur patrimoine total,
• Réaliser des travaux de façon limitée (≤ 15 % de la valeur vénale du patrimoine par exercice), sauf en cas de force majeure ou d'obligation légale.

Les capitaux collectés servent à :

• Acheter des immeubles destinés à la location,
• Financer les équipements nécessaires aux immeubles,
• Couvrir des dépenses de rénovation ou d'entretien.

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A noter, la SCPI dispose de limite sur la cession de ses actifs

Bien que possible, la revente d'immeubles par une SCPI doit rester occasionnelle. Pour être valide, elle doit répondre aux conditions suivantes :

• L'immeuble est détenu depuis au moins 5 ans
• Les travaux réalisés sont achevés depuis au moins 5 ans,
• Le total des ventes sur une période de 12 mois ne dépasse pas 15 % de la valeur du patrimoine. Cette limite est cumulable sur deux exercices sans vente.

L'autorisation de l'assemblée générale des porteurs de parts est requise préalablement.

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Quelles sont les 3 différents types de SCPI ?

Les SCPI peuvent être regroupées en trois grandes catégories, selon leurs objectifs et leur composition patrimoniale : les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-values.

SCPI fiscales

Ces SCPI investissent principalement dans des biens immobiliers résidentiels éligibles à des régimes fiscaux avantageux (type Malraux, Pinel, Déficit foncier, Girardin, etc.). Elles permettent aux investisseurs de bénéficier soit d'une réduction d'impôt, soit d'un amortissement fiscal imputable sur leurs revenus fonciers ou leur revenu global.

Exemples de dispositifs :

·       Les SCPI Malraux ou Girardin offrent une réduction directe de l'impôt.

·       Les SCPI Déficit foncier permettent d'imputer les dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration sur les revenus fonciers, et de déduire jusqu'à 10700 € par an du revenu global.

Ces SCPI exigent souvent un engagement de conservation des parts durant toute la période de détention prévue par le dispositif fiscal utilisé.

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SCPI de rendement

Ce sont les plus répandues. Leur but principal est la distribution régulière de revenus locatifs (généralement trimestriels). Elles investissent majoritairement dans de l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), qui présente des taux de rendement supérieurs à l'immobilier d'habitation.

Certaines SCPI de rendement peuvent se spécialiser dans un secteur ou une zone géographique :

·       SCPI "murs de locaux commerciaux", SCPI "logistique" (hangars et bases logistiques)

·       SCPI régionales (centrées sur une zone géographique donnée).

Leur performance dépend de la qualité des actifs, de la diversification du patrimoine et de la gestion locative.

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SCPI de plus-values

Ces SCPI visent une valorisation du capital à long terme plutôt que la distribution de revenus. Elles acquièrent des biens sous-valorisés (logements anciens, bâtiments à rénover) dans le but de les valoriser grâce à des travaux et à une gestion opportuniste.La plus-value potentielle se concrétise à la revente des actifs. En attendant, ces SCPI peuvent être temporairement déficitaires (loyers faibles, travaux coûteux), ce qui permet aux associés de déduire une partie du déficit sur leurs revenus fonciers, voire leur revenu global.

Elles s’adressent à des investisseurs acceptant une prise de risque sur la valorisation future du patrimoine, en contrepartie d’un rendement différé.

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Comment fonctionne une SCPI ? Soulevons le capeau !

Comment est structuré le capital ?

En France, le code monétaire impose :
Capital minimum de 760 000€ avec des parts nominatives de 150€ minimum.
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👉 Voir : Code monétaire et financier – Article L.214-53

·       SCPI à capital fixe : le capital est bloqué une fois le plafond prévu parles statuts atteint. Les nouvelles souscriptions ne sont possibles qu’en cas d’augmentation de capital décidée.

·      SCPI à capital variable : les souscriptions et rachats sont possibles à tout moment, dans la limite du plafond et du plancher de capital fixés.

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Comment souscrire aux parts ?

Dans une SCPI à capital variable, les parts ne sont acquises que par souscription(émission de nouvelles parts). Il n’existe pas de revente entre particuliers comme pour les SCPI à capital fixe.

Prix de souscription : il est fixé par la société de gestion à partir de la valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur du patrimoine + frais d’acquisition.

💡 En cas d’écart supérieur à 10 %entre le prix proposé et la valeur de reconstitution, la société doit justifier l’écart auprès de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

⚠️ Si 15 % minimum du capital n’est pas souscrit dans l’année suivant l’ouverture de la SCPI, celle-ci doit être dissoute. Les fonds versés sont alors remboursés.

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Comment revendre des parts ?

Pour les SCPI à capital fixe, les parts peuvent être vendues à d’autres investisseurs sur un marché secondaire organisé par la société de gestion :

·      Les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement (au moins tous les 3 mois).

·      Le prix d'exécution est celui qui permet de satisfaire le plus grand nombre d’échanges.

·      En cas de forte demande de cession (10 % ou plus des parts sur 12 mois), une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée sous 2 mois pour décider d’une vente partielle ou totale du patrimoine afin de rembourser les associés.

🔒 Certaines cessions à des tiers peuvent être soumises à agrément, sauf exceptions légales (héritiers, conjoint, ascendant/descendant).

Pour les SCPI à capital variable,  pas de marché secondaire : l’investisseur demande un retrait, qui est compensé par une nouvelle souscription d’un autre investisseur.

• La valeur de retrait est fixée selon une expertise indépendante du patrimoine, réalisée tous les 5 ans, avec réévaluation annuelle.
• Le prix de retrait ne peut pas excéder le prix de souscription.

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Qui gère une SCPI ? Comment est-elle contrôlée ?

La gestion d’une SCPI est strictement encadrée pour protéger les investisseurs. Plusieurs acteurs interviennent pour assurer la bonne conduite des opérations, la transparence et la sécurité des fonds.

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Quel est le rôle de la société de gestion ?

C’est l’acteur central de la SCPI. Elle gère au quotidien le patrimoine immobilier de lasociété (location, entretien, achat, vente, répartition des loyers…).

Fonctions et désignation

• Elle est désignée dans les statuts de la SCPI ou par l’assemblée générale des associés.
• Elle doit être agréée par  l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
• Elle peut être une société anonyme (SA) ou une société en nom collectif (SNC), avec un capital minimum de 37 000 €.

👉 Voir : Code monétaire et financier –Article L.214-66

Obligations

• Elle doit agir dans  l’intérêt exclusif des porteurs de parts, sans recevoir de fonds en son nom.
• Elle doit démontrer une organisation sérieuse, des moyens adaptés, et l’expérience de ses dirigeants.
• Elle ne peut pas percevoir de commissions autres que celles expressément prévues.

Rémunération

• Commission sur les souscriptions lors des augmentations de capital.
• Commission sur le prix de vente des parts.
• Commission sur les revenus locatifs encaissés.

A quoi sert le conseil de surveillance ?

Ce conseil a un rôle de surveillance, de contrôle et d'accompagnement de la société de gestion.

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Composition : minimum 7 associés, désignés par l’assemblée générale ordinaire.

Rôle :

• Vérifie les opérations et documents financiers.
• Peut donner un avis ou une autorisation sur certaines décisions importantes.
• Rédige un rapport annuel de gestion pour les associées

Quelles sont les missions du commissaire au compte ?

Comme dans toute société, un commissaire aux comptes est désigné pour certifier la sincérité des comptes.

·       Vérifie les comptes annuels, les documents financiers et les informations transmises aux associés.

·      Nommé par l’assemblée générale au moment de la constitution de laSCPI.

Pourquoi l’AMF impose un expert immobilier indépendant ?

C’est un professionnel agréé chargé de valoriser objectivement les biens immobiliers détenus par la SCPI. Il permet de :

·       Évaluation annuelle du patrimoine.

·      Tous les 5 ans : expertise détaillée de chaque immeuble (valeur vénale).

·      Nommé pour 4 ans par l’assemblée générale des associés.

Quels sont vos droits d’associés et obligations lors de votre investissement en SCPI ?

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devenez associé de la société. Vous bénéficiez donc de droits spécifiques, mais vous acceptez également certainesresponsabilités.

Qui est associé ?

Toute personne détenant une ou plusieurs parts devient associé. En tant que tel, vous :

·      Avez droit à une information régulière,

·      Participez aux assemblées générales,

·      Votez sur les décisions importantes,

·      Percevez une part des bénéfices (dividendes).

En contrepartie, vous êtes responsable des dettes de la SCPI envers les tiers, dans la limite de deux fois votre investissement, sauf si les statuts prévoient autrement.

👉 Référence : Code monétaire et financier – Article L.214-53

À noter : La SCPI doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages liés à ses immeubles.

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Quels sont les droits des associés ?

Droit à l’information :

Avant d’investir :

Le distributeur doit vous remettre :

·      Une note d’information visée par l’AMF,

·      Le bulletin de souscription,

·      Les statuts de la SCPI,

·      Le dernier rapport annuel,

·      Le dernier bulletin trimestriel.

Avant une assemblée générale :

Au moins 15 jours avant, vous recevez :

·      Le rapport de gestion, les avis du conseilde surveillance ou du commissaire aux comptes,

·      Les formulaires de vote (par procuration ou par correspondance),

·      Les procès-verbaux des précédentes AG.

Trimestriellement :

Dans les 45 jours après la fin de chaque trimestre, un bulletin d’information vous est envoyé :il fait le point sur la vie de la SCPI depuis le dernier exercice.

Droit de vote ;

Votre voix en assemblée dépend du nombre de parts détenues: plus vous détenez de parts, plus votre pouvoir de vote est important.

Chaque année, les associés se réunissent pour approuver les comptes, décider du montant des dividendes, ou encore valider la stratégie de gestion.

Règles de quorum :

·      1ère convocation : l’assemblée peut valablement délibérer si au moins 25 % du capital est représenté.

·      Modification des statuts : il faut 50 % du capital.

·      2ème convocation (si quorum non atteint) : aucun seuil n’est exigé.

Modalités de vote :

·      Vous pouvez vous faire représenter par un autre associé,

·      Vous pouvez voter par correspondance si vous ne pouvez pas être présent.

Le droit aux bénéfices :

Ce montant est déterminé lors de l’assemblée générale ou à défaut dans les statuts. Chaque actionnaire reçoit une part proportionnelle au montant investi(% du capital social de la SCPI).

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Quelle est la responsabilité des associés ?

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est généralement peu risqué, car ce type de structure a pour vocation de générer des revenus locatifs, et non des dettes.

Cependant, il est important de savoir dans quelles conditions un associé peut être tenu responsable financièrement.

Responsabilité limitée

Un créancier ne peut se retourner contre les associés qu'en dernier recours, c’est-à-dire uniquement si la SCPI n’a pas pu régler elle-même ses dettes.

En cas de recours, la responsabilité de l’associé est limitée à deux fois la valeur des parts qu’il détient, sauf si les statuts de la SCPI prévoient une limite inférieure, voire une simple responsabilité à hauteur de l'investissement initial.

👉 En résumé :
Vous ne pouvez pas perdre plus que le double du montant que vous avez investi, et encore, uniquement si la SCPI fait faillite et n’aplus les moyens d’honorer ses engagements.

Peut-on transformer une SCPI en OPCI ?

Oui, une SCPI peut évoluer en OPCI, c’est-à-dire en Organisme de Placement Collectif Immobilier.

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Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI est un produit d’investissement dans l’immobilier, comme les SCPI, mais il se compose :

·      d’un minimum de 60 % de biens immobiliers,

·      d’un minimum de 10 % de liquidités (pour faciliter les rachats de parts),

·      et du reste en valeurs mobilières (actions, obligations, etc.).

Il existe deux formes d’OPCI :

·      FPI: Fonds de placement immobilier (structure de type fonds commun),

·      SPPICAV: Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (de type société anonyme).

👉 Les OPCI sont plus liquides que les SCPI mais peuvent être aussi plus volatils, car exposés aux marchés financiers.

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Comment se passe la transformation ?

·      Une SCPI peut se transformer en OPCI via une décision en assemblée générale extraordinaire(AGE) des associés.

·      Le transfert de patrimoine peut se faire vers un ou plusieurs OPCI (FPI ou SPPICAV).

·      Cette transformation n’entraîne pas de frais pour les associés.

·      Elle ne déclenche aucune imposition immédiate : les plus-values latentes bénéficient d’un sursis d’imposition tant que les parts ne sont pas revendues.

👉 Référence : Code monétaire et financier – Article L.214-84-2

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Quid des droits d'enregistrement ?

Aucun droit d’enregistrement ni taxe de publicité foncière n’est dû lors du transfert d’actifs (immeubles, droits, dettes) de la SCPI vers l’OPCI.

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SCPI ou OPCI : faut-il choisir ?

Les deux régimes coexistent. Il est toujours possible :

·      de créer de nouvelles SCPI,

·      d’effectuer des augmentations de capital dans les SCPI existantes.

👉 Référence : Réponse ministérielle du 20 février 2007 – JOAN Q. n° 110513

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Comment sont fiscalisées les SCPI ?

Sur le revenu : deux différentes natures fiscales

Les revenus générés par la détention de parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans deux catégories distinctes :

• Les loyers perçus par la SCPI (reversés sous forme de dividendes aux associés) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
• Les produits financiers (intérêts, placements de trésorerie, etc.) perçus marginalement par la SCPI sont, quant à eux, imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Cette distinction s’applique que les parts soient détenues en direct ou via un compte-titres.

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📌 À savoir : les frais de souscription(alloués à la gestion ou à la commercialisation des parts) ne sont pasdéductibles des revenus fonciers. Cette règle suit le même principe que celui applicable aux frais d’acquisition d’un immeuble.

📚 Référence : BOI-RFPI-DECLA-20 § 160

Cas particulier : le régime du micro-foncier

Un investisseur peut opter pour le régime micro-foncier, à condition de :

• détenir au moins un bien immobilier loué nu en direct (hors SCPI) ;
• et que le revenu brut foncier total (SCPI + autres biens) soit inférieur à 15 000 € par an.

📚 Référence : BOI-RFPI-DECLA-10 § 70

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Peut-on déduire les intérêts d’emprunt lors d’un achat à crédit ?

En cas d'acquisition de nue-propriété de parts de SCPI, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles car ils ne permettent pas d’acquérir ou de conserver un revenu immédiatement imposable.

📚 Référence : BOI-RFPI-BASE-20-80§ 160

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Qui doit régler la contribution sur les revenus locatifs ? SCPI ou les associés ?

La CRL est due par la SCPI elle-même, jamais par l’associé, même si ce dernier est une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

📚 Voir la fiche : Contribution sur les revenus locatifs (CRL)

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Plus-values : en cas de revente des parts

Lorsqu’un associé revend ses parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.

🔎 Seuls deux mécanismes d’allégement fiscal sont applicables :

• L’exonération en cas de revente de la résidence principale (peu courant pour les SCPI) ;
• Les abattements pour durée de détention, qui permettent une exonération progressive :
   
  • à partir de 6 ans pour l’impôt sur le revenu ;
  • totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
  • totale au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

📚 Référence : BOI-RFPI-SPI-10-20 § 150

❌ Attention : La revente de parts de SCPI ne bénéficie pas de l’exonération prévue pour les cessions immobilières inférieures ou égales à 15 000 € (seule la vente d’un bien en direct peut bénéficier de cette exonération).

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En cas de vente de l’immeuble par la SCPI

Si la SCPI vend un immeuble de son portefeuille, la plus-value est calculée au niveau de la société, selon les mêmes règles que pour un particulier. Cette plus-value est ensuite répercutée au prorata des parts détenues par chaque associé.

📚 Voir la fiche : Plus-values immobilières des particuliers

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Impôt sur la fortune : IFI (ex-ISF)

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ancienImpôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce changement a recentré la taxation du patrimoine sur les seuls actifs immobiliers non professionnels.

Les parts de SCPI, bien qu’indirectes, sont redevables de l’IFI à hauteur de la fraction représentative d’immobilier détenu par la société au 1er janvier de l’année d’imposition.

Comment déclarer les SCPI à l’IFI depuis 2018 ?

Tout contribuable redevable de l’IFI doit intégrer à sa base imposable :

·      Les parts de SCPI, à hauteur de la proportion d’actifs immobiliers détenus par la SCPI au 1er janvier de l’année fiscale.

·      Cette évaluation s’appuie sur une quote-part de l’actif immobilier mentionnée dans les bulletins ou documents fournis par la société de gestion.

📚 Référence : Code général des impôts –article 965

👉 À noter : les biens immobiliers détenus via une société civile (SCPI, SCI, OPCI) sont pris en compte même s’ils ne sont pas détenus en direct.

Comment fait-on pour les SCPI détenus dans un contrat d’assurance vie ? Suis-je exonéré ?

Les contrats d’assurance-vie rachetables (et assimilés, comme les contrats de capitalisation) sont également imposables à l’IFI si les actifs sous-jacents comprennent de l’immobilier.

➡️ En pratique, le souscripteur doit intégrer dans sa déclaration :

·      la valeur de rachat du contrat ;

·      pondérée au prorata de la part d’immobilier détenue par les supports (par exemple des unités de compte en SCPI).

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📚 Référence : Code général des impôts –article 972

📎 Pour approfondir : voir la fiche dédiée : IFI – Principes, calcul

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📚 Lexique

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier.

Pierre-papier : investissement indirect dans l'immobilier via des parts de SCPI.

Transparence fiscale : les revenus sont imposés directement entre les mains de l'investisseur.

Directive AIFM : règlementation européenne encadrant les fonds d'investissement alternatifs.

Valeur vénale : valeur marchande d'un bien immobilier.

Rendement : Revenus distribués rapportés à la valeur des parts

Déficit foncier : Excès de charges déductibles sur les revenus fonciers

Dispositif fiscal : Mécanisme permettant de réduire l’impôt (ex : Malraux, Pinel)

Valeur de reconstitution : valeur patrimoniale + frais d’acquisition.

Capital fixe / variable : indique si l’émission ou le rachat des parts est limité(fixe) ou libre (variable).

Agrément : autorisation nécessaire pour céder ses parts à certaines personnes.

Conseil de surveillance : Organe composé d’associés, chargé de contrôler la société de gestion.

Commissaire aux comptes : Auditeur indépendant chargé de vérifier la régularité des comptes.

Assemblée générale : Réunion des associés pour voter sur les grandes décisions.

Quorum: Pourcentage minimum du capital requis pour que l’assemblée puisse valablement délibérer.

FPI : Fonds de placement immobilier.

SPPICAV : Société d’investissement à capital variable spécialisée en immobilier.

Sursis d’imposition : Report de l’imposition des plus-values constatées jusqu’à la revente des titres reçus.

OPCI : Organisme dePlacement Collectif Immobilier. Structure hybride mêlant immobilier, valeurs mobilières et liquidités.

CRL (Contribution sur les revenus locatifs) : Taxe versée par les bailleurs d’immeubles de plus de 15 ans situés en zone urbaine.

Plus-value immobilière : gain réalisé entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier ou de parts de SCPI.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : impôt annuel payé par les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros.

Contrat d’assurance-vie rachetable : contrat d’assurance-vie dans lequel le souscripteur peut récupérer tout ou partie des fonds à tout moment.

Unité de compte: Support d’investissement au sein d’un contrat d’assurance-vie, lié à des actifs tels que actions, SCPI, OPCI…

⚖️ Références juridiques

Code monétaire et financier : articles relatifs aux OPCI et SCPI.

Décret n°2013-687du 25 juillet 2013 : élargissement des opérations autorisées aux SCPI. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000027792634

Directive2011/61/UE dite AIFM : transposée en droit français en 2013.

Code général des impôts : art. 199 undecies A (Girardin), art. 199 tervicies (Scellier), art. 199 novovicies (Pinel)

BOFiP-RFPI-SPI-20-10-10-10 : Imputation des déficits fonciers

Code monétaire et financier : Art. L214-50 à L214-83 (SCPI)

Code monétaire et financier – Article L.214-53 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038789255

AMF – Réglementation des SCPI

Réponse ministérielle du 20 février 2007 – OPCI/SCPI