Comment vendre son bien en viager ?

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Le devoir de conseil : informer et sécuriser le dispositif

La vente en viager, surtout si elle concerne une résidence principale, n’est pas un acte banal. Il est impératif de bien informer toutes les parties sur les enjeux, les risques et les garanties à mettre en place.

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Ce qu’il faut analyser avant la vente

Avant de signer, il faut passer en revue :

·       La situation familiale du vendeur (célibataire, en couple, avec ou sans héritiers...) et de l’acheteur (âge, situation patrimoniale...).

·       Le mode de détention du bien (en propre, en indivision, etc.).

·       L’état de santé du vendeur, car cela influence directement la durée du viager.

·       L’intérêt de prévoir une réversion de la rente (rente qui continue au profit d’un conjoint survivant, par exemple).

·       La présence éventuelle d’héritiers réservataires, qui pourraient contester la vente.

Encadrer juridiquement la vente

Pour sécuriser le dispositif, il est vivement conseillé de :

·       Faire appel à un notaire expérimenté et/ou une agence spécialisée.

·       Signer un acte notarié, indispensable en matière de viager.

·       Prévoir des garanties de paiement de la rente (caution, hypothèque, privilège du vendeur...).

·       Éventuellement, souscrire une assurance décès sur la tête de l’acquéreur (afin de sécuriser les héritiers ou garantir la rente).

·       Bien répartir le prix de vente entre le bouquet (somme versée au comptant le jour de la vente) et la rente viagère.

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Pourquoi vendre son bien en viager ?

La vente en viager permet de céder un bien immobilier tout en continuant à l'occuper. Elle offre deux avantages principaux :

• percevoir un capital immédiat (appelé bouquet) et/ou une rente viagère (revenus réguliers),
• conserver l’usage du logement (en usufruit ou en droit d’usage et d’habitation)

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Intérêts de la vente en viager

• Exonération de la plus-value : si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, la plus-value est exonérée d'impôt (C. gén. impôts, art. 150 U, II-1°).
• IFI réduit : la valeur d’un bien vendu en viager occupé est limitée à la valeur de l'usufruit ou du droit d'usage pour le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Allégement des droits de succession : le bien sort du patrimoine du vendeur.
• Maintien dans les lieux : le vendeur peut continuer à vivre dans son logement jusqu'à son décès.
• Liquidité immédiate : le bouquet permet de financer des projets, d'aider ses proches, ou de rembourser une dette.
• Rentes régulières : la rente viagère constitue un revenu complémentaire à vie, utile notamment pour financer la dépendance.
• Clause de réversion pour le conjoint survivant : en cas de décès du vendeur principal, la rente peut être reversée au conjoint survivant.

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Inconvénients à prendre en compte

• Aliénation du patrimoine : le bien est cédé définitivement.
• Cession irrévocable : une fois la vente signée, il n’est plus possible de revenir en arrière.
• Fiabilité de l’acquéreur : le versement des rentes dépend de la solvabilité de l’acheteur.
• Privation des héritiers : les enfants ne recevront pas le bien vendu.
• Fiscalité partielle de la rente : seule une fraction de la rente est exonérée d’impôt sur le revenu, en fonction de l'âge du vendeur au moment de la vente (C. gén. impôts, art. 158, 6°).

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Fonctionnement d’une vente en viager

La vente en viager repose sur un contrat notarié. Elle peut être de deux types :

• Viager libre : l’acquéreur prend possession du bien immédiatement.
• Viager occupé : le vendeur conserve un droit d’usage ou d’habitation.

La rente viagère est fixée selon plusieurs critères : valeur du bien, espérance de vie, taux de rendement, etc. Elle peut être à réversibilité partielle ou totale au conjoint.

Exemple : Une veuve de 75ans vend son appartement en viager occupé. Elle reçoit un bouquet de 50 000 € à la signature, et une rente mensuelle de 600 € jusqu'à son décès. Elle conserve le droit d’habiter son logement.

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Qui vend ?

Vendeur =crédirentier

Il est possible de vendre en viager à tout âge, la loi n'imposant aucun seuil minimal. En pratique, l'âge idéal pour une vente se situe entre 75 et 85 ans. Avant 75 ans, la rente perçue risque d'être faible ; au-delà de 85 ans, la rente et le bouquet seront élevés, ce qui rendra plus difficile la recherche d'un acquéreur.

Le contrat peut-être conclu sur une ou deux têtes. Dans le cas d'une vente sur deux têtes, la rente est réversible intégralement au profit du conjoint survivant.

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Qui achète ?

Acquéreur =débirentier

L'acquéreur est généralement beaucoup plus jeune que le vendeur. Un écart d'âge d'au moins 30ans est recommandé.

L'achat peut être réalisé à titre individuel ou en indivision (couple marié, pacsé, concubin, tiers). Une personne morale, telle qu'une société civile ou un fonds d'investissement, peut aussi acquérir en viager.

Pour la protection du crédirentier, il est conseillé de prévoir la solidarité et l'indivisibilité des débirentiers. En cas de défaillance de l'un, les autres restent tenus au. paiement de la rente.

Il est impératif de vérifier la solvabilité de l'acquéreur : niveau et stabilité des revenus.

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Quels biens peut-on vendre en viager ?

Tout bien immobilier peut être vendu en viager : maison, appartement, hôtel particulier, chambre de service, terrain, etc.

La majorité des ventes concerne des logements de taille moyenne (2 à 3 pièces), situés en région parisienne ou dans le sud de la France, zones qui concentrent à la fois de nombreuses personnes âgées et des investisseurs.

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Viager occupé ou viager libre, quelle est la différence ?

Viager occupé : Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. Il ne peut ni louer ni céder ce droit. Il peut uniquement continuer à habiter le logement.

Viager libre : Le vendeur libère le bien immédiatement. L'acquéreur peut en disposer à sa guise : y vivre ou le louer. Le prix de vente est donc supérieur à celui d'un viager occupé. Ce type de vente concerne le plus souvent des résidences secondaires dont les propriétaires souhaitent se désengager.

Comment fixer le prix de vente ?

Le prix de vente dans un contrat de viager n’est pas encadré par la loi. Il est librement fixé par les parties, selon la valeur du marché, l’offre et la demande. Toutefois, sa détermination repose généralement sur une méthode prenant en compte plusieurs facteurs :

• La valeur vénale du bien : elle est déterminée par un professionnel de l'immobilier (agent ou expert).
• Le droit d'usage et d'habitation (DUH) du vendeur : l’application d’un abattement est pratiquée, plus l’âge du vendeur est élevé, plus l’abattement est faible.
• Le taux de rendement locatif : estimation du loyer théorique du bien pour calculer la perte de revenus locatifs pour l’acquéreur.
• L'âge du vendeur (crédirentier) : on utilise les tables de mortalité de l’INSEE ou des compagnies d’assurances pour estimer l'espérance de vie.
• La réversibilité de la rente : si la rente est due jusqu’au décès du dernier survivant dans un viager sur deux têtes, la rente est plus élevée.

Une fois le prix global déterminé, la répartition entre bouquet (capital versé comptant)et rente viagère (revenus mensuels) est libre. Ni l’un ni l’autre ne sont obligatoires. Le bouquet représente en général entre 20 % et 30 % de la valeur du bien.

La rente est calculée à partir du capital résiduel (valeur du bien moins le bouquet) et de l’espérance de vie du vendeur. Sa périodicité est libre (mensuelle, trimestrielle, etc.).

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Pourquoi revalorisation de la rente ?

Il est recommandé de prévoir une revalorisation annuelle de la rente viagère, pour préserver son pouvoir d’achat face à l'inflation. L’indice de référence peut être celui des prix à la consommation, du coût de la construction, ou de référence des loyers.

Conseil pratique

Il est indispensable de se faire accompagner par un professionnel pour estimer la valeur du bien, la répartition bouquet / rente, et réaliser plusieurs simulations.

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Les garanties à prendre en compte !

Solidarité des acquéreurs

La solidarité entre acquéreurs ne se présume pas : elle doit être expressément prévue dans l'acte de vente.

Cela permet au vendeur de réclamer la totalité des sommes dues à un seul acquéreur, si les autres sont défaillants.

Cas des acquéreurs mariés :

• Sous le régime de la séparation de biens : les époux sont tenus chacun pour la moitié sauf clause de solidarité.
• Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts : chacun peut être poursuivi sur les biens propres et communs pour la totalité de la dette.

Le privilège de vendeur

Le privilège de vendeur permet au crédirentier (vendeur) de garantir le paiement de la rente. Il doit être inscrit au service de la publicité foncière dans un délai de deux mois à compter de la vente. Cette inscription produit ses effets à la date de la vente.

En cas de non-paiement de la rente, le crédirentier pourra faire saisir le bien et le faire vendre aux enchères. Il sera prioritaire sur les autres créanciers pour récupérer les sommes dues.

Les frais de renouvellement de l'inscription du privilège sont supportés par l'acquéreur, comme prévu dans l'acte.

Attention : cette garantie rend très difficile un financement bancaire. La banque ne pourra pas prendre une hypothèque supplémentaire sur le bien. Toutefois, une cession d'antériorité du privilège ou une renonciation à l'action résolutoire peuvent être demandées.

Remarque : une hypothèque de premier rang peut aussi être envisagée en faveur du vendeur.

La clause résolutoire

Cette clause, prévue dans l'acte de vente et publiée, permet d'annuler automatiquement la vente en cas d'impayés. Cependant, il faudra faire constater les défauts de paiement devant le tribunal judiciaire, par la voie du référé, avec le concours d'un avocat.

L'acte peut prévoir que le vendeur conserve tout ou partie :

·       des rentes déjà perçues, à titre de dommages et intérêts,

·       du bouquet versé à la signature.

Le cautionnement solidaire

Le vendeur peut demander la présence d'une caution solidaire, qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une banque. Cette personne s'engage à payer la rente en cas de défaillance de l'acquéreur.

Bien qu'efficace pour le crédirentier, cette garantie est onéreuse pour le débirentier et pénalise la rentabilité de l'opération.

L'assurance rentes impayées

Une assurance spécifique peut être souscrite pour garantir le paiement de la rente en cas de défaut de l'acquéreur. Ce dispositif est sécurisant pour levendeur mais entraîne un coût élevé : environ 15 % du montant de la rente.

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Quel est le coût du viager ?

Frais d'agence

Les frais d'agence varient entre 3 % et 10 % de la valeur vénale du bien sila vente est réalisée par une agence spécialisée. L’assiette de calcul est lavaleur vénale du bien, sans tenir compte de l'abattement lié à l'occupation.

Frais de notaire

·       Pour un viager libre, les émoluments notariés sont calculés sur la valeur vénale du bien.

·       Pour un viager occupé, les frais sont calculés sur la valeur occupée, soit la valeur vénale déduite de l'abattement pour occupation(droit d'usage et d'habitation).

Exemple :

·       Bien d'une valeur de 200 000 €, occupé, avec un abattement de 40 % (soit 80 000 €).

·       Frais d’agence : 4 % de 200 000 € = 8 000 €.

·       Frais de notaire : 7 % de 120 000 € = 8 400 €.

Remarque : les frais sont à la charge de l’acquéreur et inclus dans le bouquet.

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Le viager occupé : fiscalité et obligations pratiques

Quelle est la fiscalité applicable en viager ?

En cas de plus-value immobilière

La vente d’un bien en viager peut générer une plus-value imposable. Celle-ci est calculée sur le prix de cession sans tenir compte de l’abattementpour occupation du logement.

Si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, la plus-value est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.

Dans les autres cas, la plus-value est imposée, mais des abattements liés à la durée de détention du bien peuvent s’appliquer :

·       Après22 ans, il n’y a plus d’impôt sur le revenu à payer,

·       Après30 ans, l’exonération s’étend également aux prélèvements sociaux.

Remarque : Si le vendeur réside fiscalement à l’étranger, la fiscalité applicable dépend des conventions fiscales internationales signées entre laFrance et son pays de résidence.

Le bouquet reçu par le vendeur

Le bouquet, c’est-à-dire la somme versée comptant au moment de la vente, n’est pas soumis à l’impôt. Il s’agit d’un élément du prix de vente et nond’un revenu.

L’imposition de la rente viagère

La rente perçue par le vendeur n’est pas intégralement imposable.Seule une fraction est soumise à l’impôt, selon l’âge du vendeur au moment du premier versement :

·       Moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable

·       Entre 50 et 59 ans : 50 % imposable

·       Entre 60 et 69 ans : 40 % imposable

·       À partir de 70 ans : seulement 30 % imposable

Exemple :
Madame Thomas, âgée de 84 ans, perçoit une rente annuelle de 12 000 €. Étant donnée sa tranche d’âge, 30 % de cette somme sera imposée, soit 3 600 €.
L’abattement de 10 % prévu pour les pensions classiques ne s’applique pas ici.

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Rappel : Une rente viagère est considérée comme « constituée à titre onéreux » lorsqu’elle est la contrepartie d’une vente d’immeuble. Cela signifiequ’elle est fiscalisée partiellement comme un revenu.

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Qui paie quoi dans un viager occupé ?

L’assurance

·       Le vendeur, qui conserve le droit d’occuper le bien, doit souscrire une assurance habitation comme tout occupant.

·       L’acquéreur, qui devient propriétaire mais ne peut pas occuper le logement, peut souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) pour se prémunir contre les risques liés à la propriété du bien.

Les charges de copropriété

Par défaut, c’est le vendeur qui continue à payer les charges de copropriété (entretien courant, fonctionnement de l’immeuble…).
Cependant, les parties peuvent prévoir un autre partage des charges dans l’acte de vente. Il faut donc être vigilant lors de la rédaction.

Les travaux

·       Les petits travaux d’entretien (réparations courantes, entretien courant du logement) sont à la charge du vendeur.

·       En revanche, les gros travaux (réparations structurelles, ravalement, toiture, mise aux normes) sont à la charge de l’acquéreur, comme pour tout propriétaire.

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Les cas particuliers du viager : que se passe-t-il dans des situations atypiques ?

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Si le bien est détruit ? (incendie, inondation, etc.)

Personne n’est à l’abri d’un sinistre majeur.

C’est pourquoi le contrat doit absolument prévoir que l’acquéreur assure le bien contre tous les risques (incendie, inondation, effondrement…).

Il faut aussi :

·       Anticiper la répartition de l’indemnisation versée par l’assurance encas de sinistre.

·       Prévoir une indemnité spécifique pour le crédirentier si le logement devient inhabitable. Cela permet de l’aider à se reloger temporarement, sans rupture de ses ressources.

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Que devient le contrat si l’acquéreur décède ?

Le décès du débirentier (acquéreur) n’interrompt pas la vente en viager. Le contrat reste parfaitement valide. Les héritiers de l’acheteur deviennent propriétaires du bien (selon les règles prévues dans l’acte de vente) et sont solidairement responsables du paiement de la rente, des charges, des travaux, etc.

Mais dans les faits, la situation peut être compliquée : héritiers mineurs, personnes âgées ou sans moyens, désintérêt pour le bien... Le vendeur peut alors se retrouver sans paiement. Il faudra faire constater ce défaut rapidement, soit pour obtenir le règlement, soit pour annuler la vente (résolution judiciaire).L’acheteur peut-il revendre le bien si le vendeur est encore vivant ?

Oui, il le peut. Le vendeur ne peut pas s’y opposer, sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte de vente.

En cas de revente, le contrat de viager initial reste inchangé.C’est toujours l’acquéreur initial qui doit verser la rente, sauf si le vendeur accepte formellement que la charge de la rente soit transférée au nouveau propriétaire (substitution).

En pratique, un crédirentier n’a aucun intérêt à accepter la substitution, car il ne connaît pas la fiabilité du nouvel acquéreur.

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Si le vendeur quitte le logement, la rente change-t-elle ?

Dans un viager occupé, le vendeur reste dans le bien. Mais s’il doit quitter le logement – par exemple pour raison de santé ou pour se rapprocher de ses enfants – que se passe-t-il ?

La réponse dépend de ce qui a été prévu dans l’acte de vente. Il est donc essentiel d’y inclure une clause d’abandon du droit d’usage et d’habitation, permettant au vendeur de partir tout en maintenant le contrat. Cette clause est irréversible : une fois partie, la personne ne pourra pas revenir vivre dans le logement.

En contrepartie, la rente viagère doit être augmentée, car l’acquéreur peut alors utiliser ou louer le bien.

Exemple : Si le vendeur quitte le bien dans les 5 premières années suivant la vente, la rente peut être augmentée de 45 %. Si le départ a lieu entre la 5eet la 10e année, la hausse est de 35 %, etc.

Et si les vendeurs divorcent après la vente en viager ?

Lorsque des époux ont vendu ensemble un bien en viager alors qu’ils étaient mariés sous un régime de communauté, la situation peut se compliquer en cas de divorce. La valeur du droit d’usage et d’habitation réservé est alors un bien commun.

Après le divorce, il faut répartir ce droit dans le cadre de la liquidation du patrimoine commun. Plusieurs cas peuvent se présenter :

·       Soit l’un des deux reste seul dans le logement,

·       Soit les deux quittent le bien, ce qui transforme le viager occupé en viager libre, modifiant la jouissance du bien.

Il faudra aussi se mettre d’accord sur le sort de la rente : son montant devra être recalculé pour tenir compte de la nouvelle situation (par exemple si un seul des deux ex-conjoints la perçoit).

Peut-on vendre en viager à une société ?

Oui, mais la prudence est de mise.

Si la vente est faite à une société, attention : en cas de liquidation judiciaire de celle-ci, le vendeur peut se retrouver en difficulté. En effet, la clause qui permet de récupérer le bien si l’acheteur ne paie plus pourrait être bloquée par le liquidateur judiciaire.

Quant aux ventes à des institutionnels (comme des banques ou compagnies d’assurance), elles se développent. Ces acteurs achètent les biens via des structures comme les SCI, SCPI ou FCPI, puis revendent les parts à leurs clients. Le risque de non-paiement est très faible, mais le prix de vente du bien est souvent inférieur à celui du marché, car les acheteurs institutionnels recherchent des rendements.

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Que faire si l’acheteur ne paie plus la rente ?

Le contrat peut prévoir que le paiement de la rente est soumis à la remise d’un certificat de vie chaque année par le vendeur. Ce document permet à l’acheteur de s’assurer que le crédirentier est toujours en vie.

Mais si le débirentier cesse de payer, plusieurs recours s’offrent au vendeur :

·       Il peut demander le paiement des sommes dues, directement ou par l’intermédiaire d’une caution.

·       Il peut faire jouer son privilège de vendeur, ce qui permet de faire saisir le bien et de le faire vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues.

·       En dernier recours, il peut demander l’annulation pure et simple de la vente (appelée résolution de la vente). Le bien revient alors au vendeur.

En cas de résolution judiciaire, l’acheteur perd tout : le bien immobilier, les rentes déjà versées, ainsi que le bouquet initialement payé.

Remarque importante : le débirentier ne peut pas s’exonérer de ses obligations en proposant une somme forfaitaire pour solder la rente ou en renonçant au remboursement des rentes déjà versées.

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Conclusion : le viager, un dispositif à manier avec rigueur

La vente en viager séduit par ses avantages mutuels : un complément de revenu à vie pour le vendeur, un investissement progressif pour l’acheteur. Mais derrière cette apparente simplicité, le viager reste un mécanisme juridique exigeant, qui doit être construit avec soin pour éviter les mauvaises surprises.

Droits d’usage, fiscalité, travaux, décès, sinistre, impayés... Chaque clause doit anticiper les situations de vie, car une fois signé, le contrat engage durablement les parties.

Pour garantir la sécurité de tous, il est essentiel d’être bien accompagné (notaire, conseiller patrimonial, agent spécialisé) et d’informer pleinement les deux parties sur leurs droits, obligations et les aléas possibles.

En résumé : le viager est une solution patrimoniale puissante, mais qui ne s’improvise pas.

Lexique

Crédirentier : personne qui vend son bien en viager et perçoit une rente.

Débirentier : personne qui achète en viager et verse une rente au vendeur.

DUH : droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur dans le viager occupé.

Bouquet : capital versé comptant à la signature de l'acte de vente.

Viager : mode de vente d’un bien où le paiement se fait sous forme de rente jusqu'au décès du vendeur.

Bouquet : somme versée comptant à la signature de l'acte.

Rente viagère : revenu versé régulièrement au vendeur jusqu'à son décès.

Usufruit : droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.

Droit d’usage et d’habitation : droit d’habiter un bien, plus limité que l’usufruit.

Réversion : clause prévoyant la transmission de la rente à un tiers(souvent le conjoint).

Clause résolutoire : clause prévoyant l’annulation du contrat en cas de non-paiement.

Privilège de vendeur : garantie légale permettant la saisie du bien en cas d’impayés.

Valeur vénale : prix de marché du bien.

Valeur occupée : valeur du bien déduite de l’abattement d’occupation.

Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Assurance destinée aux propriétaires qui ne vivent pas dans le bien, mais veulent le protéger contre les sinistres

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Références juridiques

Code général des impôts : art. 150 U, II-1° (exonération résidence principale), art. 158, 6°(imposition rente viagère)

Code civil : art.1968 et suivants (contrat de rente viagère)

Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) : BOI-RFPI-PVI-10-40-10

Code civil, articles 1968 et suivants (rente viagère)

Code général des impôts, article 150 U II.1° (exonération sur la résidence principale)

Code civil, article 918 (protection de la réserve héréditaire en cas de vente en viager simulée)

Code de la consommation (revalorisation par indice)

INSEE : tables de mortalité

Code général des impôts, art. 683 à 726 : frais de notaire

Code civil, art.2288 à 2320 : cautionnement

Code civil, art. 1183 : clause résolutoire

Code civil, art. 2374 à 2384 : privilège de vendeur

CGI art. 158, 6°(imposition des rentes viagères)

BOFiP-RSA-CHAMP-20-10-10-10 (traitement fiscal des rentes)