Qu’est-ce que le statut de marchand de biens ?

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🏠 Qui est qualifié de marchand de biens ?

Un marchand de biens est une personne, physique ou morale, qui exerce de manière habituelle l’achat et la revente de biens immobiliers dans une optiques spéculative. Cette activité est considérée comme commerciale et peut être réalisée en nom propre (entreprise individuelle) ou sous forme de société.

L’administration fiscale détermine la qualification de marchand de biens selon un faisceau d’indices, incluant notamment :

·       La fréquence des transactions immobilières,

·       Le montant des bénéfices réalisés,

·       La régularité des opérations d’achat-revente.

Dès lors que ces critères sont remplis, le régime fiscal des marchands de biens s’applique, impliquant une imposition sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ainsi que l’assujettissement à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).

Un particulier peut être requalifié en marchand de biens si son activité répond aux critères établis. Dans ce cas, ses transactions ne relèvent plus du régime des plus-values immobilières des particuliers, mais bien de celui des BIC.

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🎯 Quels sont les critères du marchand de biens ?

Exercée sous forme sociétaire

Lorsqu’une société civile réalise une activité de marchand de biens, la condition d’habitude peut être démontrée par plusieurs éléments, notamment :

·       Une continuité et un nombre important de reventes, même si elles proviennent d’un achat unique,

·       Un volume significatif d’achats, même si une seule revente a été réalisée,

·       La seule acquisition d’un bien suivie d’une revente.

Par ailleurs, les opérations portant sur des titres de sociétés immobilières peuvent également être qualifiées d’activité de marchand de biens.

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Critères de qualification

La qualification de marchand de biens repose sur une analyse factuelle. La doctrine fiscale (Documentation administrative 8 D 112, paragraphe 1) précise que lorsque les trois conditions suivantes sont réunies, le régime fiscal des marchands de biens s’applique, indépendamment de la qualité de la personne réalisant l’opération(professionnel ou particulier) :

1.     Une activité habituelle : Il ne s’agit pas d’une vente isolée mais d’un processus régulier d’achat-revente,

2.     Une intention spéculative : L’achat est réalisé avec l’objectif principal de revendre et de générer une plus-value,

3.     Des opérations portant sur certains types de biens : Immeubles bâtis ou non bâtis, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières (conformément à l’article 35, I du Code général des impôts).

Ce cadre juridique et fiscal impose aux marchands de biens des obligations comptables et fiscales spécifiques, en raison de la nature commerciale de leur activité.

🎯 Quels sont les critères déterminants ?

Deux critères supplémentaires sont déterminants pour caractériser l’activité de marchand de biens.

Caractère habituel

Le caractère habituel s’évalue en fonction de :

·       Le nombre, la nature et l’importance des transactions,

·       La fréquence des opérations d’achat-revente,

·       L’activité passée ou présente du cédant.

Le Conseil d’État a précisé que l’absence de ventes durant une année ne suffit pas à écarter l’application du régime des marchands de biens si l’activité globale démontre une certaine continuité.

Références : BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 §30 ; CAA Douai, 18 juin 2020,n°18DA00359 ; CE 18 mars 2020, n°425443.

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📈 Intention spéculative

L’intention spéculative s’apprécie au moment de l’acquisition et non à la revente. Antérieurement, l’administration fiscale présumait cette intention dès lors que l’habitude des transactions était établie. Aujourd’hui, c’est au contribuable d’apporter la preuve contraire.

Un faisceau d’indices permet de caractériser l’intention spéculative :

·       Le délai entre l’acquisition et la revente : un délai court renforce la présomption (CAA Lyon, 6 août 2020, n°18LY04000),

·       Le montant des bénéfices réalisés,

·       La fréquence des opérations (CE 15 juin 2005, n°269135),

·       La profession du vendeur : un promoteur immobilier ou un investisseur actif sera plus facilement qualifié de marchand de biens,

·       L’aménagement ou le lotissement effectué immédiatement après l’acquisition,

·       L’existence de difficultés financières lors de la revente, qui peut toutefois écarter l’intention spéculative (CE 2 juin 2006).

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⚖️ Références légales :

BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 §40 et §60 ;

CAA Paris, 5 juillet 2019, n°17PA22522 ;

CE 22 décembre 2021, n°451005 ;

CAA Marseille, 1er juillet 2021, n°20MA00416.

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📚 Lexique

Faisceau d’indices : Ensemble de critères permettant d’établir la qualification d’une activité ou d’un statut fiscal.

BénéficesIndustriels et Commerciaux (BIC) : Catégorie d’imposition des revenus des entreprises commerciales, industrielles et artisanales.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) : Impôt indirect sur la consommation, applicable aux opérations commerciales de marchand de biens.

Plus-value immobilière : Gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier, soumis à un régime fiscal spécifique selon le statut du vendeur.

Doctrine fiscale : Interprétation et application des règles fiscales par l’administration, souvent explicitée dans des bulletins officiels.

Article35, I du CGI : Disposition législative définissant les opérations relevant du statut de marchand de biens et leur imposition.