Le marchand de biens attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. L’idée semble simple : acheter un immeuble, le rénover, le revendre plus cher. Mais entre le prix d’achat et la marge nette encaissée, il y a un gouffre que beaucoup sous-estiment — notamment la fiscalité, qui n’a rien à voir avec celle d’un particulier qui revend sa résidence principale.
Ce simulateur a été conçu pour vous donner une vision complète et réaliste d’une opération MB, avant de signer quoi que ce soit.
Ce que « rentabilité » veut vraiment dire en marchand de biens
Quand un investisseur dit « j’ai fait20 % sur cette opération », la question qui suit devrait toujours être : 20 % de quoi, et avant ou après impôt ? Il existe plusieurs façons de mesurer la performance d’une opération MB.
La marge brute mesure l’écart entre le prix de revente et le coût total de revient (achat + travaux +charges). C’est le point de départ. Elle dit si l’opération est commercialement viable, mais elle ne dit rien sur ce que vous allez réellement encaisser.
La marge nette déduit l’impôt. Et c’est là que tout change. La plus-value d’un marchand de biens n’est pas taxée comme celle d’un particulier — pas d’abattement pour durée de détention, pas d’exonération pour résidence principale. C’est un bénéfice industriel et commercial(BIC), soumis à l’IS si vous opérez en société, ou au barème progressif de l’IR si vous êtes en personne physique.
Le ROI sur apport rapporte la marge nette à vos fonds propres investis, pas au prix total de l’opération. C’est ce chiffre qui vous permet de comparer cette opération à une autre, ou à un placement financier.
La rentabilité annualisée neutralise l’effet de la durée. Une marge de 15 % sur 6 mois n’est pas la même chose qu’une marge de 15 % sur 3 ans.
Les postes de coût que les débutants oublient
Les droits d’enregistrement à l’acquisition sont réduits à 0,715 % pour les marchands de biens(contre environ 5,8 % pour un particulier), à condition de respecter l’engagement de revente dans les 5 ans — c’est l’article 1115 du CGI. Au-delà de ce délai, le fisc rappelle la différence, avec intérêts.
Les frais de notaire sont distincts des droits d’enregistrement. En régime MB, les émoluments sont réduits (autour de 1,5 %), mais ils restent un poste à ne pas négliger sur un achat à500 000 €.
Les frais financiers — les intérêts de votre crédit sur toute la durée de l’opération — sont déductibles du bénéfice imposable. C’est un levier fiscal souvent sous-estimé.
Les frais d’agence à la revente peuvent représenter 3 à 5 % du prix de vente. Sur un immeuble à850 000 €, c’est 25 000 à 42 000 € qui disparaissent avant même de calculer la marge.
La TVA sur marge s’applique si vous revendez un immeuble rénové à neuf ou une construction neuve. Elle se calcule sur la marge brute, pas sur le prix de vente total — mais elle grignote mécaniquement votre bénéfice imposable.
IS ou IR : le choix qui change tout
La structure juridique de votre opération détermine la fiscalité qui s’applique à votre bénéfice.
En IS (société soumise à l’impôt sur les sociétés), le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. C’est lisible, prévisible, et souvent plus favorable pour les opérations générant des bénéfices importants. Mais attention : si votre bénéfice dépasse 42 500 €, chaque euro supplémentaire est taxé à 25 %.
En IR BIC (personne physique ou société transparente), le bénéfice s’ajoute à vos autres revenus et est taxé au barème progressif. Selon votre tranche marginale, le taux peut atteindre45 %. À cela s’ajoutent les cotisations sociales TNS si vous exercez en tant que travailleur non-salarié.
Comment utiliser ce simulateur
Le simulateur est organisé en quatre blocs d’inputs, dans l’ordre logique d’une opération.
• Régime fiscal : choisissez IS ou IR BIC. En IR, sélectionnez votre tranche marginale et activez les cotisations TNS si elles s’appliquent.
• Acquisition : prix d’achat, frais de notaire(jusqu’à 9 % pour les opérations avec droits classiques), et votre apport personnel.
• Charges et travaux : coût des travaux, intérêts du crédit sur la durée totale, et autres frais (honoraires, taxe foncière, assurances, gestion).
• Revente : prix de revente envisagé, frais d’agence, durée totale de l’opération en mois. Activez le toggle TVA sur marge si nécessaire.
Les résultats se mettent à jour en temps réel. Le tableau de bord vous présente la décomposition complète du prix de revente, la répartition de votre marge brute entre impôt et gain net, et le détail des postes en proportion du coût de revient.
Les limites à connaître
Ce simulateur applique des règles fiscales réelles — barèmes IS 2026, tranches IR, droits MB à 0,715 %, TVA sur marge. Mais il comporte des simplifications :
• Pour l’IR BIC, le taux marginal saisi est appliqué à l’intégralité du bénéfice (simplifié). Le simulateur peut donc légèrement surestimer l’impôt IR.
• Les cotisations TNS sont estimées à un taux global paramétrable. Le calcul réel dépend de votre régime et de votre régularisationN-2.
• Ce simulateur ne remplace pas l’analyse d’un expert-comptable spécialisé en immobilier.
📚 Lexique
Marchand de biens : Professionnel de l'immobilier qui achète des biens en vue de leur revente à court terme avec une intention de réaliser un bénéfice.
Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : Catégorie de revenus imposables pour les activités commerciales, industrielles ou artisanales.
Impôt sur les Sociétés (IS) : Impôt appliqué aux sociétés sur leurs bénéfices.
Société Civile Immobilière (SCI) : Structure juridique permettant de détenir et de gérer un patrimoine immobilier.
Requalification fiscale : Processus par lequel l'administration fiscale modifie le traitement d'une activité pour l'assujettir à un régime fiscal plus contraignant.
TVA sur marge : Régime de TVA applicable aux marchands de biens sur la différence entre prix d'achat et prix de revente d'un bien.
Lotissement : Division d'un terrain en plusieurs parcelles pour les vendre séparément.
Plus-value immobilière : Différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier.
Barème progressif de l'impôt sur le revenu : Système d'imposition où le taux d'imposition augmente avec le montant des revenus.
SCI (Société Civile Immobilière) : Structure juridique permettant la gestion d'un patrimoine immobilier.
