Comment une personne peut être requalifiée en marchand de biens par l’administration fiscale ?

Lorsqu'une personne physique est requalifiée comme marchand de biens, ses gains sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si les opérations sont effectuées par une société, cette dernière est alors automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, si une Société Civile Immobilière (SCI)se voit requalifiée en marchand de biens, elle bascule sous le régime fiscal de l'IS.

Les plus-values réalisées antérieurement peuvent être réintégrées dans lesBIC pour les années encore soumises à contrôle fiscal. De plus, les transactions concernées sont soumises à la TVA sur marge et à la taxe professionnelle.

Critères de requalification

Présomption basée sur la fréquence des opérations et les délais de revente

Les juges fiscaux considèrent que la fréquence des transactions et le délai de revente d'un bien sont des indices forts permettant de requalifier une activité en marchand de biens. Cependant, la vente rapide d'un bien immobilier pour répondre à des difficultés financières ne suffit pas toujours à établir une intention purement spéculative.

Le Conseil d'État a confirmé que l'intention spéculative s'apprécie au moment de l'acquisition du bien et non lors de sa revente. Ainsi, même une vente contrainte (expropriation, problèmes de trésorerie, vente à perte) ne remet pas en cause cette qualification.

Exemples jurisprudentiels :

• Un particulier ayant acquis deux immeubles en neuf ans et les ayant revendus rapidement a été qualifié de marchand de biens.
• Une SCI ayant vendu 150 lots entre 1960 et 2016 a été requalifiée malgré un rythme de vente très irrégulier.
• Un agriculteur ayant effectué 29 opérations (14 achats et 15 reventes) sur 15 ans a été requalifié en marchand de biens.
• Une personne ayant acquis deux biens immobiliers, les ayant restaurés et revendus par lots en trois ans a été qualifiée de marchand de biens.
• Des époux ayant acheté une grande parcelle non constructible, l'ayant divisée en plusieurs lots, puis cédé ces derniers progressivement après autorisation de construire, ont été requalifiés en marchands de biens.‍

Prise en compte des Indices Complémentaires

Outre la fréquence et le délai des transactions, d'autres indices peuvent être retenus pour qualifier une activité de marchand de biens :

• Le montant des profits réalisés.
• La profession du vendeur.
• L'achat suivi d'un lotissement ou d'une division des lots avant revente.
• Les démarches effectuées pour la revente rapide.
• La présentation du vendeur comme "marchand de biens" dans ses actes notariés.

Une forte plus-value sur un bien rénové et revendu rapidement, associée à des antécédents d'opérations similaires, peut suffire à requalifier l'activité en marchand de biens.

CasParticulier des Loyers Perçus

Lorsqu'un marchand de biens perçoit des loyers en attendant la revente d'un bien, ces revenus sont considérés comme accessoires à son activité et sont imposables au titre des BIC.

Conséquences de la requalification

Lorsqu'une activité immobilière est requalifiée en "marchand de biens", cela entraîne des conséquences fiscales importantes :

·       Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés :

o  Si l'opération est réalisée par une personne physique, les gains sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

o  Si elle est réalisée par une société, celle-ci est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).

·       Retraitement des plus-values : Les plus-values réalisées antérieurement peuvent être requalifiées en bénéfices industriels et commerciaux sur les années non prescrites.

·       TVA et autres taxes : Les opérations deviennent soumises au régime de TVA sur marge et l’activité à la taxe professionnelle.

Les critères retenus pour la requalification

Une présomption simple en cas de multiplicité des opérations et délai de revente

·       Si un contribuable réalise plusieurs cessions dans un court délai, une présomption d'intention spéculative peut s’appliquer.

·       Toutefois,le BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 § 50 précise que l'intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat et non à la revente.

·       Exemple: Un agriculteur ayant effectué 29 opérations en 15 ans a été requalifié en marchand de biens malgré ses justifications patrimoniales (CE 18juin 1955, n° 20497).

L’administration fiscale doit prouver le caractère habituel et l’intention spéculative

·       La charge de la preuve incombe à l’administration fiscale.

·       Si un contribuable conteste une requalification, il doit apporter des éléments prouvant l'absence d'intention spéculative.

Les présomptions de l’administration fiscale

·       Achat habituel : Si un contribuable achète régulièrement des biens immobiliers, l’intention spéculative est présumée.

·       Revente rapide : Une cession rapide après l’achat peut indiquer une activité de marchand de biens.

·       Mention dans les statuts : Si les statuts d’une société mentionnent la revente d’immeubles, l’intention spéculative est présumée.

·       Toutefois, ces présomptions restent simples et peuvent être combattues par tous moyens de preuve.

Exemple :

Achat d’un seul immeuble

Même l'achat d'un seul immeuble peut entraîner une requalification en marchand de biens si la revente s’apparente à une activité commerciale :

·       Une société acquiert un immeuble et le revend en lots (CE 13 juillet 1961, n°38395).

·       Un associé fondateur achète un hôtel, le revend en appartements, puis cède les parts de la SCI correspondantes (CE 4 juin 1965, n° 54980).

·       Une société achète une villa pour la démolir et construire un immeuble de 17appartements destinés à la vente (CE 27 novembre 1970, n° 78679).

Nombre de ventes insuffisant pour la requalification

·       La double condition de l’article 35 du CGI s’applique aux achats et souscriptions et non aux seules ventes.

·       Exemple: Un particulier ayant acheté un bien et l’ayant revendu après quelques mois nepeut être requalifié en marchand de biens (Rép min. 9 mai 1923, n° 17 032).

Intention spéculative : suppression de la présomption automatique

Depuis le 4 janvier 2017, l'administration fiscale ne peut plus présumer automatiquement l'intention spéculative du simple fait de la récurrence des opérations immobilières (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 § 40).

·       Un long délai entre l'achat et la revente peut être un indice d'absence d'intention spéculative.

·       Exemple: La vente d’immeubles construits depuis plus de 15 ans est généralement exclue de la taxation BIC, sauf preuve contraire.

Conclusion

La requalification en marchand de biens repose sur une analyse approfondie des faits. L’administration fiscale examine l’intention spéculative au moment de l’achat, le caractère habituel des opérations, et les délais de revente. Les contribuables doivent donc être vigilants et justifier leur gestion patrimoniale pour éviter une taxation plus lourde.

Lexique

Marchand de biens : Professionnel de l'immobilier qui achète des biens en vue de leur revente à court terme avec une intention de réaliser un bénéfice.‍

Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : Catégorie de revenus imposables pour les activités commerciales, industrielles ou artisanales.

Impôt sur les Sociétés (IS) : Impôt appliqué aux sociétés sur leurs bénéfices.

Société Civile Immobilière (SCI) : Structure juridique permettant de détenir et de gérer un patrimoine immobilier.

Requalification fiscale : Processus par lequel l'administration fiscale modifie le traitement d'une activité pour l'assujettir à un régime fiscal plus contraignant.

TVA sur marge : Régime de TVA applicable aux marchands de biens sur la différence entre prix d'achat et prix de revente d'un bien.

Lotissement : Division d'un terrain en plusieurs parcelles pour les vendre séparément.

Plus-value immobilière : Différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier.

Barème progressif de l'impôt sur le revenu : Système d'imposition où le taux d'imposition augmente avec le montant des revenus.

SCI (Société Civile Immobilière) : Structure juridique permettant la gestion d'un patrimoine immobilier.

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