Détenir sa résidence principale (RP) dans une SCI, bonne ou mauvaise idée ?

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Détenir sa résidence principale dans une société, comme une SCI, présente de nombreux inconvénients fiscaux et juridiques par rapport à une détention en direct. Cela peut entraîner la perte d’avantages financiers importants, notamment en termes de succession, d’impôts, et de droits de jouissance. Avant de prendre une décision, il est essentiel de bien comprendre ces implications et de consulter un professionnel pour évaluer la meilleure option selon votre situation personnelle.

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🎯 Quels sont les avantages civils et fiscaux de la résidence principales ?

Détenir sa résidence principale au travers d’une société, comme une SCI ou une SARL, peut entraîner la perte de certains avantages civils et fiscaux que vous auriez en la détenant directement à votre nom. Voici quelques exemples des avantages que vous pourriez perdre :

• Protection du logement familial : Si votre résidence principale est détenue par une SCI, votre conjoint non associé pourrait perdre la protection du logement familial. Cela signifie qu'il ne disposerait pas d'un titre d'occupation, et l'associé pourrait vendre le logement ou expulser le conjoint sans son accord.
• Droits viager et temporaire au logement : Le conjoint survivant perdrait les droits de jouissance sur le logement s’il est détenu par une société, car ce sont les parts sociales qui entrent dans la succession et non le logement lui-même.
• Abattement de 20 % sur les droits de succession : En cas de décès, la résidence principale détenue par une SCI ne bénéficierait pas de cet abattement si elle est occupée par le conjoint survivant.
• Abattement de 30 % sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : La résidence principale détenue par une société ne bénéficie pas de cet abattement, ce qui augmente l’impôt à payer.
• Exonération des  plus-values de cession : En cas de vente de la résidence  principale détenue par une SCI, les plus-values ne seraient pas exonérées comme elles le seraient pour une résidence détenue en direct.
• Mise en location et  autres restrictions : Il existe des restrictions supplémentaires si vous souhaitez louer la résidence principale détenue par une SCI, notamment en matière de location nue ou meublée.

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🗒️ Les 11 points essentiels avant de prendre sa décision :

1. Protection du logement familial
La loi prévoit une protection pour le logement familial détenu en direct.Cependant, si votre résidence est détenue par une SCI et que vous êtes le seul associé, votre conjoint non associé ne dispose d'aucun droit d'occupation. Par exemple, vous pourriez vendre le logement sans son consentement, ce qui n’est pas le cas en détention directe.

2. Droits viager et temporaire du conjoint survivant
Si la résidence principale est détenue par une SCI, au décès de l’un des époux, le conjoint survivant ne peut pas bénéficier du droit de jouissance temporaire ou viager sur le logement. Ce droit s’applique uniquement si la résidence est détenue directement. Si la société a établi un contrat de bail avec les époux, ces droits peuvent être récupérés.

3. Abattement de 20 % en matière de droits de succession
Si la résidence principale est détenue par une SCI, l’abattement de 20 %applicable aux droits de succession pour le conjoint survivant ou les enfants mineurs ne s’applique pas, sauf si la résidence est détenue par une société civile d'attribution.

4. Abattement de 30 % en matière d’IFI
La détention de la résidence principale par une SCI empêche l’application de l’abattement de 30 % sur la valeur déclarée à l’IFI, ce qui augmente la base taxable.

5. Exonération des plus-values immobilières
L’exonération des plus-values pour la vente de la résidence principale ne s'applique que si la résidence est détenue par une société à l'impôt sur le revenu (IR) et mise à disposition gratuitement de l’associé occupant. En revanche, si la résidence est détenue par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), cette exonération ne s’applique pas.

6. Dispositifs protecteurs des emprunteurs non professionnels
Les protections légales, comme le délai de réflexion ou le TEG (Taux EffectifGlobal), ne s'appliquent généralement pas aux sociétés qui détiennent des résidences principales.

7. Sortie de certains produits d’épargne
Si vous détenez votre résidence principale via une société, vous ne pourrez pas bénéficier du déblocage anticipé des sommes détenues sur un PERCO ou un PEE.

8. Insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel
Depuis 2022, la résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable, même si elle est détenue par une société. Cependant, cela pourrait poser des problèmes pour les sociétés civiles qui détiennent des biens immobiliers à la fois personnels et professionnels.

9. Ma Prime Rénov'
Les sociétés, y compris les SCI, ne sont pas éligibles à Ma Prime Rénov', une aide financière pour les travaux de rénovation énergétique.

10. Mise en location de la résidence principale
Les règles diffèrent selon que la résidence principale est mise en location nue ou meublée, et selon le statut de la société (SCI à l'IR ou SARL de famille).

11. Statut d’activité opérationnelle au sein de la société
Si la société détient à la fois des biens de jouissance et des biens professionnels, elle peut perdre certains avantages fiscaux nécessitant une activité opérationnelle exclusive ou prépondérante.

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📚 Lexique

SCI (Société Civile Immobilière) : Structure juridique permettant de détenir et gérer un patrimoine immobilier.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Impôt sur la valeur nette du patrimoine immobilier des contribuables en France.

Plus-value immobilière : Gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, soumis à l’imposition.

Droit viager : Droit pour une personne de rester dans un logement jusqu’à sa mort.

Taux Effectif Global (TEG) : Coût total d'un crédit, exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté.