Location atypique : qu’est-ce que le bail à construire ?

Le bail à construction est un contrat de location particulier, souvent utilisé pour des projets de construction à long terme. Ce bail, qui doit obligatoirement être d'une durée minimale de 18 ans, mais qui peut aller jusqu'à 99 ans, permet au preneur de construire sur un terrain appartenant à un tiers, tout en respectant les conditions et les obligations du contrat. À la fin de cette période, les constructions réalisées par le preneur reviennent au propriétaire du terrain, à moins qu’une autre disposition ne soit convenue.

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🗒️ Définition et cadre légal

Le bail à construction est défini par l'article L.251-1 du Code de la construction et de l'habitation.Il s'agit d'un contrat par lequel le bailleur (propriétaire du terrain) loue son terrain au preneur (celui qui va construire), sous la condition expresse que le preneur réalise des constructions et les entretienne pendant toute la durée du bail. Le preneur reste temporairement propriétaire des constructions, mais à l'expiration du bail, ces constructions reviennent au bailleur sans indemnité.

Le cadre juridique est principalement encadré par le Code de la construction et de l'habitation, mais il est également influencé par le Code civil, notamment en ce qui concerne la responsabilité des parties et la gestion des biens immobiliers.

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⏳ Quelle est la durée de ce type de bail ?

Le bail à construction doit avoir une durée minimale de 18ans et ne peut excéder 99 ans.Cette exigence est cruciale pour la qualification du contrat en tant que bail à construction. Toute durée inférieure à 18 ans ferait perdre au contrat son statut et l’ensemble des avantages qui y sont liés. En revanche, les parties peuvent convenir d’une durée supérieure, jusqu’à 99 ans, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une approbation spécifique.

⚠️ Au-delà des 99 ans, le contrat ne peut être renouvelé que sous certaines conditions légales strictes.

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📝 Quelle sont les obligations des parties ?

L'obligation principale du preneur est de construire un ou plusieurs bâtiments sur le terrain. Ces constructions doivent respecter les normes légales et réglementaires en vigueur, notamment en matière d ’urbanisme et de construction. De plus, le preneur est responsable de l'entretien des constructions pendant toute la durée du bail.

Encontre partie, le bailleur doit laisser la jouissance du terrain au preneur pendant toute la durée du bail. Il ne peut exiger le retour anticipé du terrain, sauf en cas de manquement grave du preneur aux obligations contractuelles.

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🏠 Quels biens sont concernés ?

Le preneur peut réaliser des constructions de toute nature, qu'il s'agisse de logements, de locaux commerciaux, ou même de bâtiments industriels. Toutefois, ces constructions doivent être en accord avec l’usage prévu dans le contrat et respecter les règles d’urbanisme locales. Si le preneur ne réalise pas les constructions dans les délais prévus ou ne respecte pas les plans soumis, le bailleur peut demander la résiliation anticipée du contrat.

Une particularité intéressante du bail à construction est qu'il permet au preneur de jouir de droits réels immobiliers sur les constructions qu’il réalise. Ces droits peuvent être cédés, hypothéqués, ou encore apportés en garantie, ce qui confère une grande flexibilité au preneur pour ses projets immobiliers.

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🏛️ Que deviennent les constructions à la fin du contrat ?

À l’expiration du bail, les constructions réalisées sur le terrain sont transférées au propriétaire sans indemnité, sauf disposition contraire. Le bailleur devient alors propriétaire des bâtiments construits par le preneur, qui perd ses droits sur les biens bâtis.

Dans certains cas, une clause du contrat peut prévoir le versement d'une indemnité au preneur pour la valeur des constructions. Il s'agit toutefois d’une disposition facultative, et en l'absence d'une telle clause, le transfert des constructions s'effectue sans contrepartie financière pour le preneur.

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📊 Comment est fiscalisé ce type de bail ?

Le régime fiscal du bail à construction est assez spécifique et présente des avantages pour les deux parties.

Pour le bailleur (propriétaire)

Les loyers perçus par le bailleur dans le cadre du bail à construction sont imposés comme des revenus fonciers. Si le bailleur est une entreprise, les revenus seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices agricoles (BA), en fonction de son activité.

Le transfert des constructions au terme du bail peut également entraîner des conséquences fiscales pour le bailleur. Si la durée du bail dépasse 30 ans, le transfert des constructions est exonéré d’impôt. Pour les baux de 18 à 30 ans, un abattement de 8 % est appliqué chaque année sur la valeur des constructions.

Pour le preneur (locataire)

Le preneur, de son côté, peut amortir les dépenses liées à la construction, ce qui lui permet de réduire sa base imposable. En cas de cession des constructions avant la fin du bail, le preneur sera soumis à la taxation des plus-values immobilières sur le prix de vente des constructions. Si le droit au bail est cédé à un tiers, cette cession sera soumise aux droits de mutation.

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✍️ TVA et droits d'enregistrement

En principe, les baux à construction sont exonérés de TVA, sauf option contraire. Cette exonération permet aux parties d’éviter la taxe lors des versements de loyers. Toutefois, si le preneur souhaite récupérer laTVA sur ses investissements, il peut choisir de soumettre le bail à la TVA.Cette option doit être notifiée aux services fiscaux avant la conclusion du contrat.

Les droits d'enregistrement dépendent de la nature des actes effectués pendant la durée du bail. En cas de cession des droits du preneur, l’indemnité perçue sera soumise aux droits de mutation. En cas de résiliation anticipée, les montants versés pour indemniser l’une ou l’autre des parties seront également soumis aux droits d’enregistrement.

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Comment se passe la préemption avec ce type de bail ?

En cas de cession du bail à construction ou de transfert de la propriété des constructions au bailleur, le droit de préemption urbain peut s'appliquer, si la commune où se situe le bien en dispose. Cela signifie que la collectivité locale peut choisir d'acquérir le terrain ou les constructions avant tout autre acheteur.

Toutefois, ce droit n'est pas systématiquement applicable et dépend des dispositions locales. Le notaire chargé de la vente doit vérifier la législation en vigueur pour s'assurer que toutes les procédures sont respectées.

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✅ Quels sont les avantages ?

Le bail à construction présente de nombreux avantages, tant pour le bailleur que pour le preneur.

• Pour le bailleur : Il permet de valoriser un terrain utilisé tout en conservant la propriété du sol. À l'issue du bail, le bailleur devient propriétaire des constructions sans avoir eu à financer leur réalisation.
• Pour le preneur : Il bénéficie de la jouissance d'un terrain sans avoir à l'acheter, ce qui diminue le coût initial de l’opération. Le preneur peut également céder ses droits ou hypothéquer les constructions, ce qui lui offre une flexibilité financière importante.

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❌ Et les inconvénients ?

Malgré ses avantages, le bail à construction comporte aussi des risques pour les deux parties. Pour le bailleur, il y a le risque que le preneur ne respecte pas ses engagements de construction ou d'entretien, ce qui pourrait dévaloriser le terrain. Pour le preneur, le principal inconvénient est la perte des constructions à la fin du bail, sauf si le contrat prévoit une compensation financière.

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📚 Lexique

Bailleur : Personne qui loue un terrain ou un bien immobilier à un tiers.

Preneur : Personne ou entité qui loue le terrain et y réalise des constructions.

Droit  réel immobilier : Droit conféré à une personne sur un bien immobilier, lui permettant de l'utiliser ou de le céder.

Clause résolutoire : Clause d'un contrat permettant la résiliation automatique en cas de non-respect des obligations.

Amortissement : Répartition comptable d'une dépense sur plusieurs exercices comptables pour réduire la base imposable.

Droit de préemption : Droit pour une collectivité d'acquérir un bien en priorité lors de sa mise en vente.

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⚖️ Références légales

Code de  la construction et de l'habitation, articles L.251-1 et suivants : Réglementation des baux à construction.

Code général des impôts, articles 33 bis et 33 ter : Règles fiscales relatives aux baux à construction.

Code civil, articles 1713 à 1778 : Règles générales des contrats de bail.